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企业参与区域社会保障建设的机遇与风险分析 研究问题的提出 除了充分发挥政府主导作用外，还应积极调动社会资源参与投资和建设。相对于政府部门,企业具有融资渠道宽、管理效率高等优势。因此,积极探索企业参与保障性住房建设运营的有效模式,引入企业参与住房建设和运营,可以有效解决短时期内政府资金不足、融资渠道有限和保障性住房需求巨大等方面的矛盾。 本文以保障性住房建设运营中的企业参与为研究对象,分析国家范围内具有代表性的企业参与模式以及在参建过程中企业面临的机遇与风险。选取了较具代表性的北京、上海、重庆、青岛4个城市,共27家企业(北京16家,上海5家,重庆2家,青岛4家)、45个项目(北京16个,上海6个,重庆21个,青岛2个)(表1),从土地、资金、产权处理方式、规划控制、参建目的等多个方面对企业参建方式进行深层次剖析。在对企业参与建设运营情况进行分析的基础上,进一步研究企业参建面临的机遇与风险。文章的基本思路、研究方法以及研究内容关系见图1所示。 这方面的研究包含了保障性住房的建造、土地供给和运营管理模式等内容。有一些研究指出了企业参与保障性住房建设的必要性[2~4]。近年来关于企业参与模式的研究逐渐增多,不同的学者区分不同的城市对企业参与的模式进行了定性分析,并从土地、资金、运营管理等各方面进行比较[1、5~7]。也有一些研究分析了企业参建保障性住房存在的问题[8、9]。关于如何更好的让企业参与保障性住房的建设,亦有不同的学者从规划、参与风险、土地供给、信贷等方面进行了研究[10~15]。 从研究内容上来看,目前学术界对于保障性住房建设和运营过程中的企业参与问题已经有了一定的探讨,但还存在以下不足:在针对各地实践进行分析时,力求面面俱到却缺乏深入的专题研究;现有的针对企业参与保障房建设运营的研究,是从政府的角度出发来分析企业的参与问题,具有片面性,对企业缺乏参考意义;现有研究偏重于定性分析,缺少定量分析。 1. 典型城市建设中公司参与保障运营的研究分析 1.1 北京 1.1.1 安全防范意识研究 北京市2012年开工的保障性住房项目主要分布在朝阳、海淀、丰台三区。经过整理,各区企业参建情况如表2、表3所示。海淀区2012年已开工建设的保障性住房项目全部是定向安置房。(资料来源:海淀区建委网站) 1.1.2 保障住房的企业参 对朝阳、丰台两区企业参建情况进行总结,发现参与保障性住房建设的都是以房地产为主业的大企业,企业参建保障性住房的模式及企业类型如表4所示。 表4直接反映出的信息是,企业参与保障性住房项目的数量和方式与保障性住房的产权处理方式、项目类型有关。建成后能直接销售的项目,民企参与数量与国企参与数量大致相当;不能够直接销售的项目,民企参与的意愿则大大降低。 下面我们将从更深的层次,从对企业参建保障性住房最关键的土地、产权处理方式、资金三个方面来对北京情况进行分析。 (1) 土地收益分析 通过表2及表3,可以看出目前北京市企业参与保障性住房的建设,其土地基本上是通过竞拍而得。竞拍方式对政府而言能让土地收益尽可能的最大化,但对企业而言而可能进一步加重其参与保障房建设的负担。以划拨的方式拿地能最大限度的降低企业开发成本,除此之外,北京市还有土地“年租制”、“限地价、竞租赁房面积”、协议出让等方式同时存在[16、17]。 (2) 长期持有的企业以政府购买住房 经济适用房、限价房、定向安置房,属于建成后即可销售的项目且销售有保障,对参建企业而言,利润不高但资金回笼较快,无后顾之忧。 但廉租房和公租房则不然。这两类保障性住房建成后要么由企业长期持有,要么由政府负责回购。企业长期持有意味着较长的投资回收期,对企业的盈利能力、资金营运能力都将产生影响,目前来看只有国企适合(工业园区企业在工业用地上建造公租房情况则属例外)。政府回购方式能较快收回投资,但企业必须面对政府违约风险。因为在丰台区土地挂牌出让文件中,关于政府回购违约的处理明确:如果政府放弃回购公租房,则由开发企业持有,按照政府公租房指导价格出租。 (3) 发行私募债,发行绿色债券,但专利价值较高,但按“两 所有制约企业参与保障性住房建设的原因最终都能归结为资金因素。2011年,北京创新了企业参建保障性住房的直接融资方式,由北京市政府与人民银行初步确定在银行间债券市场发行500亿元非公开定向债务融资工具,专项用于本市50个重点村及保障房建设方案。私募债的发行对发债企业的信用级别要求高,只有大企业才有资格发行。目前发行的债券基本上是3年期和5年期两种,适合针对建成后立即销售的保障房项目。而对于出租运营的公租房、廉租房项目而言,这类债券并不适合。 1.2 上海 1.2.1 新城社区体系建设 2009年上海开始规划大型居住社区。所谓的大型居住社区是指以廉租房、经济适用房、动迁安置房等保