地产行业新模式探索：城中村改造篇.pdf

目录 1 城中村改造或成为本轮地产周期的政策重点之一6 1.1 城中村改造为这轮地产重要政策之一 6 1.2 城中村改造属城市更新范畴，但并非二次棚改 7 1.3 我国当前有19 个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市 8 2 城中村改造的市场有多大？9 2.1 根据我们的测算，我国城中村约1919 万套，占全国存量住房的10% 9 2.2 根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7 亿平，一线城市3.1 亿平11 3 重点城市如何开展城中村改造？ 16 3.1 城中村改造项目周期长、复杂程度高、难点多 16 3.2 从主导方来看，城中村改造有政府主导、开发商主导、村集体主导、三方合作四种模式. 18 3.3 从土地开发模式来看，主要有一二级联动和做地模式 21 3.4 资金来源：主要来自于政府、金融机构和社会资本 27 3.5 补偿与安置：预计将以实物或房票安置制度为主 31 3.6 从四个一线城市看城中村改造如何运作？ 32 4 城中村改造对投资和销售的影响有多大？37 4.1 对投资：预计总投资达到6.3 万亿元，年均投资相较棚改仍有一定差距 37 4.2 对供给：有助于提升核心城市土地供给质量 40 4.3 对销售：城中村改造不会大规模刺激整体市场的销售，也不会刺激房价上涨 41 5 本轮城中村改造中深耕一二线、具备相关经验的央国企有望率先受益 45 6 投资建议 51 7 风险提示 52 2023 年9 月6 日 地产新模式探索系列之二：城中村改造篇 2 图表目录 图表1. 中央对“城中村改造”的政策引导6 图表2. 城中村改造与棚改和老旧小区改造的改造对象、改造内容、改造范围、资 金来源、安置方式、改造模式、目标等均不同7 图表3. 2021 年8 月住建部提出城市更新“四道红线”7 图表4. 超大特大城市2023 年1-7 月合计商品住宅销售面积9947 万平，同比增长 4.8% 8 图表5. 截至2020 年末我国城市存量住房约1.91 亿套，城市中的自建住房1919 万 套，占比10.1%9 图表6. 全国城中村的规模也远小于棚改和老旧小区改造9 图表7. 四个直辖市城中村存量规模或在61 万套、5021 万平9 图表8. 我国1919 万户城中村中，14.5%位于广东、9.4%位于山东、8.5%位于 浙江、7.5%位于江苏 10 图表9. 山东、河南、贵州、湖南、湖北等棚改开工规模居前，2016-2018 年分别 开工219、162、126、118、105 万套 10 图表10. 四川、河南、湖南、山东、湖北、河北、陕西等老旧小区改造开工规模