日本房地产泡沫破裂启示录.pdfVIP

内容目录 1. 市场表现：日本房地产从繁荣到泡沫破裂，市场陷入“失去的三十年” 4 1.1. 1985-1990 年，地价飞涨、泡沫累积：货币宽松背景下面临资产荒，加之土地税收政策 放松、金融管制宽松，大量资金流向土地市场4 1.2. 1990 年代后，泡沫破裂，股市、楼市先后崩溃：政策收紧是直接原因，地产长周期拐 点出现是根本原因 8 1.3. 影响：长期资产负债表衰退，市场陷入“失去的三十年” 11 2. 应对：救市政策出台滞后，效果不佳 13 2.1. 金融监管制度：大藏省话语权过高，央行缺乏独立性、政策出台不及时 13 2.2. 货币财政政策：货币、财政政策大开大合，且政策配合度不高 14 2.3. 税收制度：税收制度变动不合时宜，加速泡沫积累和破裂 15 2.4. 土地制度：土地稀缺、金融属性较强，应对泡沫策略失当 16 3. 启示：避免重蹈覆辙，中国房地产何去何从？ 17 3.1. 当前我国楼市与日本1990 年代对比：有相似处也有不同点 17 3.1.1. 相似点：人口结构相似、房地产进入“总量平衡、区域分化”阶段 18 3.1.2. 不同点：我国经济发展外部环境复杂，发展水平有望保持中高速增长、城镇化仍 有空间，房地产作为我国支柱行业，对宏观经济更为重要20 3.2. 市场信心不足，需将扩张性宏观调控政策与改革相结合21 3.3. 稳楼市有助于稳经济、稳就业，加快构建房地产新模式24 4. 结论：吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归良性发展 28 5. 风险提示 28 2 / 29 图表目录 图1： 1980 年年代开始，日本股市、房地产价格快速上涨后开始下跌4 图2： 80 年代后期，国际热钱涌入日本 5 图3： 80 年代后期，日本贴现率下调 5 图4： 1980-2022 日本政府债务占国内生产总值比重 6 图5： 1965-2022 日本国债发行额 6 图6： 1980-1990 不动产、建筑、保险业贷款占比提升 6 图7： 1980-1995 七大“住专”公司贷款余额结构变化 6 图8： 1980 年代后期日本六大主要城市地价飞涨 7 图9： 1980 年代后期商业用地价格增速最快 8 图10： 1985-1995 日本贴现率与东京住宅不动产价格指数 9 图11： 1975 年后人口增速放缓，老龄化加剧 10 图12： 适龄置业人口见顶回落 10 图13： 1990 年后日经225 指数、地价指数暴跌 11 图14： 1960 年后日本人均可支配收入和人均GDP 11 图15： 1964 年之后居民和非金融部门杠杆率 11 图16： 1980 年之后日本私人非金融部门债务和物价水平 12 图17： 1980 年后日本正式职工变动情况 13 图18： “广场协议”签订后日本央行的货币政策操作 14 图19： 80 年代后期-90 年代房地产泡沫破灭前后的税收调控政策 16 图20： 日本建筑用地稀缺 17 图21： 1990-2005 日本土地交易量呈攀升趋势，单价下跌 17 图22： 我国20-49 岁人口占比与日本80 年代相近 19 图23： 我国人口抚养比与 1990 年的日本相近 19 图24： 近年来我国居民杠杆率迅速攀升至较高水平 19 图25： 中国目前地价走势类似日本90 年代20 图26： 我国一线城市房价收入比明显高于日本20 图27： 中国人均GDP 水平类似日本1982-1985 年21 图28： 目前我国城镇化水平仅相当于日本1960 年21 图29： 我国提前还款率和房贷利率走势22 图30： 商品房销售额同比走势25 图31： 近期居民加杠杆意愿有所回升，但仍较低25 表 1： 1970-1990 年代日本主要土地政策 7 表2： 1990 年代日本货币金融政策调整 9