类比2014-2016，相似的地产政策，不同的地产行情.pdfVIP

2008 年至今，A 股中有过四轮较为典型的地产行情，分别是 2008 年、2012 年、2014 年、2018 年。尽管十年时间跨度不算短，宏观经济环境和地产行业定位都发生了巨大的变 化，地产行情的演绎路径和超额收益不尽相同，但也有不少相似的逻辑和规律可供参考， 下面我们基于过去四轮地产行情的复盘，结合当前的地产形势，对本轮地产行情的走势和 节奏进行研判。 1、逻辑梳理：从宏观到中观，地产行情的 两点支撑都在 回顾过去十多年的中国房地产发展历程和 A 股地产股行情，不难发现，历史总是惊人 的相似，每轮的特征和信号都有明显的规律性，即政策都是最重要的决定性因素。每次楼 市回暖和地产向好都需要自上而下的逻辑支撑，离不开宏观经济形势和中观行业政策的共 同配合。 从过去四轮地产周期来看，每次行情的催化都存在许多共性： 第一，宏观层面都是动能不足、经济偏弱、稳增长加码。2008 年是全球金融危机，经 济增速从两位数增速跌到个位数；2011 年是欧债危机，经济增速即将破8%；2014 年是明确 “经济下行压力较大”，GDP 增速即将跌破 7%的底线；2018 年是国内供给侧改革去杠杆， 外部中美贸易争端不断，内忧外患导致经济承压。可见这四轮地产行情的起点都是经济处 于衰退期，GDP 同比增速连续4-5 个季度下滑，经济下行压力加大倒逼稳增长提速，地产政 策松动是重要着力点。 图表1：地产宽松周期开启前GDP 增速持续下行 100 20.00 80 15.00 60 10.00 40 5.00 20 0.00 0 -5.00 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 -20 -10.00 sw房地产累计超额收益% 中国:GDP:不变价:当季同比（右轴） 资料来源：wind 资讯，华鑫证券研究 第二，中观层面都是地产低迷、货币宽松、政策齐发力。2008 年、2012 年、2014 年和 2018 年地产宽松周期开启前，房地产市场表现都较为低迷，成交面积持续负增长或低位震 荡，2008 年和2014 年同比最大跌幅达到 15%以上，2012 年和2018 年成交低位震荡时间长 3 达一年。除2018 年外，前面三轮房价也有明显走弱，环比涨幅持续2-3 个季度收窄。地产 总体表现较差，成交较为低迷，房价表现不佳，亟待政策纾困。之后金融端的货币政策微 调或转向，释放流动性；调控政策也有明显的松动，活跃市场。两方面共同配合激发潜在 购房需求，带动地产市场回暖。 图表2：地产宽松周期开启前地产数据表现低迷 120 2.50 100