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物业管理中的利益相关者分析 一、 物业服务中各利益主体间的利益冲突是利益矛盾的直接原因 自20世纪80年代初以来，中国大陆的房地产管理经历了20多年的发展。今天，它已成为一个拥有3万多家公司和250万员工的新行业。然而,伴随着物业管理业的蓬勃发展,包含业主、物业服务企业、开发商、地方政府和社区居委会在内的利益主体间一直纠纷不断,尤其是业主与物业企业之间经常发生矛盾。这种矛盾有时表现为彼此间的不合作或消极抵抗,有时则上升成直接的利益冲突和利益纠纷。 利益冲突形成的原因很多。当参与者在参与过程中未能有效配合与合作时,相互间的指责甚至误会都会引起参与者之间的矛盾和冲突,各自的利益也难以得到保障。 从经济学角度分析,物业服务中各利益主体间的彼此不合作状态会增加运作成本。本文试图在兼顾各方利益前提下从合作的角度来研究我国城市物业管理中的各个利益主体间的合作机制,并运用博弈论模型来分析物业管理中各个利益主体间建立合作的必要性。 二、 “囚犯的困难” (一) 两人都防赖抵赖 “囚徒困境”是一个典型的非合作博弈问题,本文研究物业管理中的合作机制也从该例为切入点进行探讨。 “囚徒困境”是指这样一种情形:两个嫌疑犯(A和B)作案后被抓住隔离审讯,两人都有两个策略即坦白和抵赖,于是可能出现四种博弈情况:A和B均坦白或均抵赖、A坦白B抵赖或者B坦白A抵赖。警方的政策是“坦白从宽,抗拒从严”:如果两人都坦白则各判8年;如果一人坦白另一人抵赖,坦白的释放,抵赖的判10年;如果两人都抵赖,则因证据不足各判1年。用支付矩阵表示即为: 显然两人最好的策略组合是双方都抵赖,结果是大家都只被判1年。但由于两人处于隔离情况下无法串供,所以,每个人都按照亚当·斯密的利己主义理论出发,选择坦白交代作为自己的最佳策略。这种选择有两个好处:一是在对方选择抵赖的前提下,自己坦白交代就可以被释放;二是如果对方坦白而自己抵赖,那自己就得获刑10年。因此,在没有“共谋”的情况下,局中人从利己角度出发,两人都会选择坦白,于是原本对双方都有利的策略组合(抵赖,抵赖)及其结局(各被判1年)就不会出现。也就是说策略(抵赖,抵赖)是帕累托有效的策略,而策略(坦白,坦白)则是帕累托无效的策略。这种情形称为“囚徒困境”,也称之为“纳什均衡”。 (二) “基于均衡”的合作博弈理论 “纳什均衡”对现代经济学的研究具有重要作用。首先,它对亚当·斯密的“看不见的手”的原理提出挑战。按照斯密的理论,在市场经济中,每一个人都从利己的目的出发,而最终全社会达到利他的效果。在他的《国富论》中有这样一句名言:“通过追求(个人的)自身利益,他常常会比其实际上想做的那样更有效地促进社会利益”。从“纳什均衡”我们引出了“看不见的手”的原理的一个悖论:从利己目的出发,结果损人不利己,既不利己也不利他。两个囚徒的命运就是如此。从这个意义上说,“纳什均衡”提出的悖论实际上动摇了西方经济学的基石。 其次,“纳什均衡”是对合作博弈理论的重大发展。“纳什均衡”是一种非合作博弈均衡,在现实中非合作的情况要比合作情况普遍,所以“纳什均衡”是对冯·诺依曼和摩根斯特恩的合作博弈理论的重大发展,甚至可以说是一场革命。 此外,“囚徒困境”诠释了个人理性与集体理性之间的冲突。“囚徒困境”中两局中人在个人理性支配下,追求利己而导致的最终结局对两人却都是最不利的结局,这就是典型的个人理性与集体理性的冲突。他们两人都是在“坦白”与“抵赖”的策略选择上首先想到自己,这样他们必然要服刑8年。而只有当他们都首先替对方着想时,或者相互合作时,才可以得到最短时间的监禁结果。因此,从“囚徒困境”中我们可以悟出一条真理:合作是有利的“利己策略”,但它必须符合以下黄金律:按照你愿意别人对你的方式来对别人,但只有他们也按同样方式行事才行,也就是中国人说的“己所不欲,勿施于人”,但前提是人所不欲,勿施于我。 三、 参与社区活动实现自我监督 从“纳什均衡”的普遍意义中我们可以深刻领悟物业管理中的博弈现象。现假设社区中每一主体都是理性的,都有自己的利益诉求。政府和企业希望通过社区转嫁因体制改革而剥离出的大量的社会职能,实行政社分开、政事分开和企社分开;社区组织希望通过社区来进一步发展自己;社区居民则希望通过社区得到更好的公共福利和公共服务以及优美舒适的生活环境,最终达到人的全面发展。于是社区中每一主体都进行成本——收益计算:当收益大于成本,人们参与社区活动实现自身的利益越多时,就越是主动积极地参与社区活动;反之,人们的态度和行为就可能处于消极被动状态,对社区事务就不甚关心。以社区选举为例,作为理性的“经济人”,人们在权衡自己的成本——收益时,考虑到参加选举必然要付出成本,如投票花费时间等,而不参加选举也能得到与参加选举同样的收益,因此选民很容易就会选择不去投票,从而导致“