思源XXXX西安金地西沣路项目营销策略总纲.pptxVIP

再一次续写传奇金地西沣路项目A#地块营销策略总纲2012年2月1日OPINON 目标及核心问题Self本体分析CONTENTSMARKET 市场与客户分析Plan 营销策略Plan 总控及实施目标及核心问题界定Ⅰ.目标认知Ⅱ. 核心问题1目标认知销售目标量：2012年销售目标实现4个亿销额；均价：实现均价8000元/平米；市场目标短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领；品牌目标中长期实现金地集团的品牌美誉度的升华；目标分解量：2012年销售目标实现4个亿销额，共计490套房源；2012年8月开盘销售；价：项目均价实现8000元/平米；高新整体均价7300元/平米；市场形势不容10年价格快步上涨！资金需求不容高价影响速度！量：需要5个月内实现去化490套销售量；月均去化98套：价：项目均价整体高于区域市场近700元/平米；在价格高于区域均价基础上，月均销售98套，是否有难度？目标分解量：需要5个月内实现去化490套；月均去化98套：价：均价8000元/平米，高于区域市场近700元/平米；速度 价格主要代表项目11年销量月去化实现均价（元/平米）逸翠园287458500万象春天600906700雅居乐173607500万科高于区域代表项目售速，与万科城处同一水准！2012年项目首要任务就是实现快消回现，其次是价格提升核心问题？背景限制期望目标项目背景：城市近郊板块，具备强势配套资源的中高容积城改属性超级大盘；市场背景：西安整体市场进入量价松动周期，下行趋势严重；12年高新市场整体供应格局以品牌项目为主要供应，压力极大速度目标：需要5个月内实现去化490套；月均去化98套：市场目标：短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领；品牌目标：实现金地集团的品牌美誉度的升华；核心问题 核心问题：城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力？核心问题分解核心问题：城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力？激烈市场竞争格局下，如何占位市场，树立项目核心价值体系？①目标客户在哪里？如何进行精准客户锁定？②③如何营销铺排，开拓营销渠道，快速引爆市场，大量蓄客清盘？项目价值梳理2本体分析城市发展重心之上，城市外扩第一圈层，区域认知度较高三 环区位环境：项目位于雁塔区内，南三环外区域，紧邻西沣路；同时被城南、高新以及长安三大板块环绕，属于城市发展外扩的第一圈层；物理距离：距离西安主城区15公里，车程约25分钟；距离高新成熟区仅3公里，车程5-10分钟；交通通达性：项目临近西沣路与西部大道，通达性好；区域形象：临近高新CBD（绿地中央广场）区域，属未来西安发展重心区，但现状以城郊接合形象为主；房地产成熟度：品牌房企较多，具备一定成熟度；市中心高新区城南长安区15km3km3km项目周边配套较分散，以生活型居家配套为主本体分析医疗7、紫薇田园门诊部1、长安友谊医院8、党大夫诊所2、郭杜医院9、如贝牙科3、西安市工人医院10、成业口腔门诊4、国医药学院门诊部5、百姓医疗卫生服务中心6、肿瘤医院461922142087139本案1210243112519教育配套幼儿园11、高新国际幼儿园小学12、高新国际学校中学13、高新国际学校14、逸翠园国际学校大学15、西北政法大学16、陕西师范大学17、西安邮电学院18、西安电子科技大学211252318151617商业配套专业市场19、子午建材城20、红星美凯龙21、阿姆瑞特家居酒店22、五龙大酒店23、云龙大酒店商业街24、田园都市商业街铺25、雅居乐街铺子午大道本体分析本项目是政府重点规划的商务居住板块上的核心居住区，拥有高点站位的先天优势总部楼宇经济集群 规划总用 地：面积5933亩，约4平方公里。提出“一带、两核、三线”的产业发展构想：“一带”：生态湿地观光带。“两核”：核心居住区、核心商务区。 “三线”：西沣路沿线、西部大道沿线、雁环路沿线。一带：沿子午大道西侧，依托皂河丰富的水资源，规划布局1683亩城市生态湿地观光带；“两核”：沿生态湿地观光带以西，建设占地2300亩的核心居住区；沿三环路南侧，凭借毗邻高新中央商务区的区位优势，打造586亩核心商务区。 “三线”：西沣路沿线：打造楼宇经济、总部经济商业集群；西部大道沿线：打造高端汽车服务业一条街；雁环路沿线：打造精品家居展示区。核心商务区生态湿地观光带核心居住区精品家居展示区核心居住区高端汽车服务一条街核心居住区信息与数据来源：《雁塔区初步控制性详细规划》本体分析项目自身拥有强势配套资源，属中等容积的超级城改大盘四至：北临绕城高速，属城市主干道；东靠沣河河道，政府规划的千亩绿地公园；南抵西部大道，城市级主干道；西边与西沣路间隔不到200米；项目属性：项目是对南沈家桥、翟家堡、曹家