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商业地产项目运作成功要素分析 近年来我国商业地产进展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。 商业地产缘何会热气冲天呢？其缘故有二：第一，近几年都市的扩张 迅速，为提升都市形象完善都市功能，政府在都市规划中对新型商业 布局留下了专门大空间，这为商业地产的进展提供了庞大商机。 第 二，就全国的中等以上都市讲，一般房地产差不多进入了一个成熟期， 政府各项治理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水 平下降。而专门多拥有雄厚的资金实力的地产商在查找新的投资行 业、新的投资项目时，商业地产高于一般住宅的投资回报无疑是具有 强烈吸引力的。 商业地产和一般房地产怎么说有何不同呢？ 事实上商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经 营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于一般住宅、公 寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和一般房地 产更是有着本质的区别。一般房地产用途相对简单，面对的客户群相 对单一，而且绝大多数采纳相对比较简单的开发——销售的模式。商 业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模 大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，能够达到几万、 十几万甚至几十万平方米。其经营多采纳开发商整体开发，项目统一 经营治理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售 产权猎取开发利润的，这种方式所占的比例较小。 那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？ 第一、翔实的市场调查 房地产企业专门是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻 视。也难怪，关于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房 价等几个要素弄清晰，差不多上就能够作出决策了。至于小区规划、 户型设计、配套、绿化等差不多上属于下一步营销策划的工作范畴了。 但用那个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。 市场调查的内容依照项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调 查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土 地政策和产业进展政策、都市建设规划和区域规划、都市进展战略 等），经济状况调查（项目所在都市的经济结构、居民收入水平、消 费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的进展情 形），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、 业户构成、损益情形等）。 第二、理性的效益分析 假如光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产 的投资决策，那么可能全然没有不能够做的项目，因此其风险之巨是 显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的 市场调查报告，是不是就能够赶忙作出投资决策了呢？答案是否定 的。这也是由商业地产的特性决定的。 以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场 档次不高、治理水平不高，而其租金却偏高。参照那个租金水平来推 测收益，资金回收周期将专门短，其回报率是专门高的。但那个分析 却缺少了专门重要的一点，那确实是市场的“市”。一个市场运营到成 熟期，其“市”也相对稳固，经营业户收入较为稳固，消费者对市场的 认可程度也专门高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更 加先进、治理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳固 的程度，仍需要一定的时刻，也确实是市场的培养期。那个周期可由 科学的市场营销手段加以缩短，但想跃过这一时期是不可能的。 效益分析不可忽视的还有一点确实是对今后显现竞争对手要有充 分考虑。既然商业地产差不多成为投资热点，其竞争的猛烈程度也是 不容低估的。我们投资的商业地产项目差不多进入或尚未进入稳固收 益时期，周边区域会可不能有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑， 竞争对手确信要从未们估量的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。 第三、充足的资金预备 因为商业地产与一般房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据 着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也 大差不多上眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金预备充足， 否则显现后续资金断流项目难以为继的情形，工程不能正常进行，招 商就更加困难，这因此是专门法危险的。 地产圈对一般房地产的运作有一种“10％资金说”，确实是1个亿 的项目有个1000多万就能够运作。奥妙在于土地抵押贷款猎取流淌 资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后确实是开盘预售了。这种打 法未必是专门普遍的现象，但其存在也为数许多。同样，那个套路也 绝对不适应商业地产项目。 最近国家的金融政策是严