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万科设计管理－专业人员版 主要内容 一、投资分析阶段 二、设计前期阶段 三、实施方案阶段 四、施工图阶段 实现产品目录的方式 流程概括图1 流程概括图2 流程概括图3 投资分析阶段 什么是投资分析阶段？ 《项目可研报告》－－ 规划设计部分 项目基础资料： 自然条件、社会条件、竞争楼盘信息 设计分析： 规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析 控制性项目设计工作计划 基础资料的内容 宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等 宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点 竞争楼盘信息 基础资料分析的几个范例 设计分析工作目的 经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为： 营销部门初步市场定位提供依据 成本部门初步成本测算提供依据 其本质是为分析项目财务 前景提供技术支持 假设的问题: 此阶段设计工作的特点 · 以项目发展部门为主导，设计部是协作部门 · 和相关部门动态合作，工作成果互为条件 · 设计分析支持的两个方向是市场和成本 · 规划设计草案的分析 必须与市场部门的产 品建议书、成本部的 测算书一致 设计前期阶段 主要内容 一. 工作特点 二. 概念设计 三. 《项目设计指导书》 1. 本阶段的起点和终点 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 3、设计前期阶段的主要工作成果是 什么？ 主要工作成果示意图 主要内容 一. 工作特点 二. 概念设计 三. 《项目设计指导书》 1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重与规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建及配套面积指标的合理性。3. ……规划设计方面1.如何分期开发？2.如何组织交通？3.如何利用地形?4.如何利用用地内、外景观资源？5.如何实现社区管理？6. …… 2. 如何进行概念设计研究？ 案例：深圳东海岸项目 案例：深圳东海岸项目概念设计 案例点评难点一：山、海景观资源的分配与利用 山景为主还是海景为主？ 各种类型住宅的景观资源分配？ 内部营造景观的类型，与住宅的关系？ 难点二：项目定位 “用来度假还是用来居住？” 休闲度假的实质内容是什么? 人的行为会对产品提出什么要求？ 渡假对入口、组团方式的影响？ 休闲度假住宅区的物业管理方式？ …… 难点三：公建配套的设置与经营 东海岸概念设计结论 对比以上两个案例，说明项目难易程度、特点不同，我们在概念设计阶段重点研究的具体内容也不尽相同。 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重与规划设计方面的研究 3. 概念设计方案成果标准 设计说明 综合经济技术指标及产品分析 综合经济技术指标 产品分析 概念设计方案 概念设计图纸目录 概念设计图纸深度要求 －－参见《成果标准》第24页；《范例汇编》第19-24页 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 东海岸案例 概念设计研究结论成果标准 －－参见《成果标准》第31-35页 －－参见《成果标准》第31-35页 主要内容 一. 工作特点 二. 概念设计 三. 《项目设计指导书》  1. 为项目设计工作的纲领性文件。 统筹考虑影响项目设计工作的各因素，并对项目设计的整个工作做出方向性决策的文件。 2. 《项目设计指导书》的内容 设计部的工作内容 项目设计计划 项目概况及用地分析 概念设计研究结论 方案设计需解决的问题 项目设计各环节的综合分析 a.项目设计计划 概念设计研究 确认概念设计研究结论 规划方案设计 规划设计评审会 单体确认 实施方案完成 土建施工图完成 景观设计 销售包装设计 （如公建、立面需另行委托应单独列出） b.项目概况及用地分析 用地自然条件概况及分析 宗地位置 宗地现状 宗地社会条件概况及分析 区域现状与规划 规划要求 交通状况 公共设施 市政管线 c.概念设计研究结论 概念设计各方案简评 设计目标 经济技术指标结论 规划方面的结论 单体方面的结论 技术方面的意见 建筑研究中心的技术意见 技术配套的设置要求 d. 项目设计各环节的综合分析 a. 销售部－市场定位