浅析房地产企业隐性负债动因及治理对策.pdf

FINANCE AND ECONOMICS 财经 2023 02 浅析房地产企业隐性负债动因及治理对策 孙德美 房地产融资新规的发布与实施，表明我国房地产行业去杠杆、降负债的宏观调控政策主基 摘 要 ： 调保持不变。与表内负债相比，房地产企业隐性负债引发的风险和破坏性更强。本文针对房地产企业隐 性负债的风险、形成动因及治理对策进行了详细的探讨。目的是引起全社会对房地产企业隐性负债问题 的普遍关注，并采取有效措施加以防范和治理，消除隐性负债埋下的安全隐患，助力房地产行业去杠 杆、降负债目标的实现。 房地产融资新规 隐性负债 治理对策 关键词 ： 一、房地产企业隐性负债 的通知》，要求在我国境内设立 债。目前这部分债务的风险最不 及其风险 的中资法人银行业金融机构，其 可控，而且对市场经济秩序、社 房地产贷款余额占比及个人住房 会稳定的威胁也最大。从融资渠 2020年8月，住建部、中国贷款余额占比应满足人民银行、 道来看，房地产企业通过联营合 人民银行在北京召开重点房地产 银保监会确定的管理要求，即不 营企业融资、明股实债融资、永 企业座谈会，要求金融机构对房 得高于人民银行、银保监会确定 续债融资、民间借贷、发行理财 地产企业的全口径债务进行限 的相应上限。出台上述政策的目 产品等方式均有可能导致企业隐 制，明确了收紧房企负债融资的 的是为了防止信贷资源流入过度 性负债的增加。隐性负债从其发 “三道红线”，即剔除预收款项后 借贷的房地产企业，推进房地产 生的行为动机上看是为了达到隐 资产负债率不超过70%、净负债 市场降负债、去杠杆的进程。融 瞒负债的目的。不管是什么类型 率不超过100%、现金短债比大资新规发布后，房地产企业纷纷 的隐性负债，实际上都是企业必 于1。在这三个指标之上，将房 采取措施降低负债率。房地产企 须负担的债务，如果不重视隐性 地产企业划为四档。踩中三条红 业高负债运营引发的风险问题引 负债或者隐性负债运用不当，都 线的房企归入“红档”，不得增加 起了全社会的普遍关注。 会带来严重的后果。 有息负债；踩中两条红线的归入 众所周知，房地产企业除了 与资产负债表披露的显性负 “橙档”，有息负债规模年增速不 资产负债表披露的负债之外，还 债相比，隐性负债的风险更高。 得超过5%；踩中一条红线的归入 存在着各种形式的表外负债。这 首先，隐性债务就像“定时炸弹” “黄档”，有息负债规模年增速不 部分表外负债的透明度较差， 一样为房地产企业支付安全埋下 得超过10%；三条全没踩中的归 而且部分负债超出了监管机构的 隐患。企业只要负债就会面临还 入“绿档”，有息负债规模年增速 监管范围。目前监管机构对房企 本付息的压力和风险，隐性负债 不得超过15%。这一政策也被称 债务的监管半径主要为“三道红 也不例外。虽然隐性负债具有很 为房企融资345新规。2020年线”监测表中所列项目，而“三 大的不确定性，但是隐性负债的 12月31日，中国人民银行、银保道红线”监测表未统计的表外 偿付直接影响企业的流动性，使 监会发布《关于建立银行业金融 负债与房企违规负债或其他潜在 房地产企业潜在的资金链断裂 机构房地产贷款集中度管理制度 债务则统称为房地产企业隐性负 风险上升。其次，房地产企业绝 基金项目 ：内蒙古开放大学会计实务教授工作室阶段性成果。 77 北方