租赁业务合规工作指南.docVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 4 页 租赁业务合规工作指南 TOC \o 1-4 \u 0 基本信息 6 1 目的 7 2 范围 7 3 筹备阶段合规风险 7 3.1 物业建设及权属状况审查 7 3.2 某代理方式 10 3.3 某宣传 10 3.4 租赁意向书的签订 12 4 签约阶段合规风险 13 4.1 租赁合同标准版本的使用 13 4.2 签约主体权限 14 4.3 租赁合同主要内容 14 5 运营阶段合规风险 21 5.1 租赁物交付 21 5.2 开业日及开业条件 22 5.3 租赁物业装修、改建 23 5.4 出租方合同履行 27 5.5 承租方合同履行 30 5.6 租金收取、催缴 39 5.7 广告管理 41 5.8 公共场地租赁 42 5.9 停车场管理 43 5.10 物业服务 45 6 退租/续约阶段合规风险 48 6.1 出租方提前解除合同 48 6.2 承租方提前解除合同 50 6.3 合同续签管理 51 6.4 防范优先购买权纠纷 52 6.5 装饰装修的处理 53 6.6 遗留物品的处理 54 6.7 承租方可否享受拆迁补偿 55 7 诉讼阶段合规风险 55 7.1 及时启动诉讼程序 55 7.2 依法确定原告与被告 55 7.3 依法确定管辖法院 56 7.4 审查是否超过诉讼时效 56 7.5 确定完整、准确的诉讼请求 57 7.6 准备证据材料 57 7.7 评估诉讼费用及审理期限 57 8 制/修订信息 58 租赁业务合规工作指南 基本信息 指引名称 租赁业务合规工作指南 指引编号 实施日期 发布部门 年代号 制/修订人 审核人 批准人 目的 依据法律法规和司法实践，为租赁业务经营提供合规指引，阐述风险要点及合规建议，结合具体租赁业务所涉及地域的相关政策对其中的合规风险问题进行综合判断和解决，结合公司实际情况，特制定本标准。 范围 本标准以租赁业务的一般流程为线索，从筹备阶段、签约阶段、运营阶段、退租／续约阶段到诉讼阶段，分别阐述了租赁业务常见的合规风险。通过对相关法律法规的梳理，同时归纳、提炼司法实践中土地、房屋租赁合同纠纷案件常见的问题，以尽可能全面覆盖租赁业务全流程中的各类合规风险。 本标准适用于适用于公司、各单位及全体员工。 筹备阶段合规风险 物业建设及权属状况审查 租赁物业／土地是否按规定报批报建、是否取得相应权属证明、其权属是否存在瑕疵或限制，这些基础问题均关系到双方所签租赁合同之效力，因此， 出租方应对该等问题进行自行审查。 审查租赁物业是否取得建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，确认建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。 《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》（2019.04.23）第四十条。实践中常被提及的“违章建筑”即是指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。 《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》（2019.04.23）第四十条。 实践中，关于租赁物业未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设问题，建议关注如下风险要点： 出租上述“违章建筑”，除因该建筑违反行政法规面临罚款、被要求限期拆除、没收实物或者违法收入等行政处罚外 《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》（2019.04.23）第六十四条。，还可能面临租赁合同被认定无效的法律风险。诉讼中上述租赁合同并非绝对无效，出租方可在一审庭审辩论终结前采取效力补正措施，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。出租方进行效力补正后，承租方一般会将原主张合同无效的诉求变更为主张解除合同，并要求出租方承担违约责任； 《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》（2019.04.23）第六十四条。 司法实践中，法院一般结合案件具体情况，就合同解除后的法律责任在出租方和承租方之间进行分配。 综上，为避免合同效力瑕疵并导致出租方损失，提出合规建议如下： 审查租赁物业是否已经取得建设工程规划许可证，以及是否按照建设工； 程规划许可证进行建设； 如已将上述“违章建筑”出租，建议及时补办建设工程规划许可证或者获取主管部门批准建设的相关文件； 如已进入诉讼程序且承租方提出租赁合同无效主张，则出租方可利用诉讼程序延长效力补正的期限，比如提起管辖权异议申请、要求重新指定举证期限等。 审查租赁物业是否系在建工程 依据传统的房屋租赁制度，只有出租方完成房屋建设之后，才能对外签订租赁合同。自20世纪90年代以来，随