思源经纪-中南集团-2012年西安西咸新区综合体项目可研报告.pptx

2012年10月18日陕西思源经纪2012年11月10日中南集团西咸新区综合体项目可研报告 12研究目标解读：项目位于西咸新区沣东新城沣河田园城市板块，本次研究基于在城市发展的大背景下，西咸新区及沣东新城的规划下，本项目城市综合体是否可行为目的研究。由于项目所在地属于城市新区，处于待开发区域，可对比项目较少，所以部分物业类型的研究放大到整个城市层面进行研究，以对项目后期发展做出参考。 项目可研报告思路框架：基础研究物业发展建议宏观背景研究市场环境研究本体属性研究城市宏观研究西咸新区研究沣东新城研究土地市场住宅市场分析商业市场研判公寓市场分析写字楼市场借鉴案例分析发展策略及定位发展策略及定位整体发展策略整体定位产品定位客户定位物业发展建议土地价值研究整体规划思路建筑产品建议园林景观建议配套服务建议客户研究项目本体研究综合体研究客户研究酒店市场分析综合体研究 14第一部分：宏观背景研究 15城市宏观研究 6 西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，丝绸之路的发源地，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表 西安是陕西省省会， 综合科技实力居全国前列。是活力四射的内陆新特区，中国中西部和北方内陆地区的金融中心、交通中心，以及关中—天水经济区的核心，国家赋予西安的定位是：建设现代化国际大都市。 陕西省会、文化古都、旅游名城、国际化大都市城市概况 7西部经济重镇，在全国经济布局上起着东联西进的战略地位，是西部大开发的桥头堡，西北区域中心西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进城市地位政治地位：西安，陕西省省会、副省级城市，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里，城市建成区面积369平方公里，常住人口843.46万人，户籍人口781.67万人。历史地位：以西咸为中心，有十三个盛世王朝在此建都，位居中国古都之首，与罗马、开罗、雅典并称为世界四大文明古都。经济地位：从全国经济总体布局上来看，具有承东启西、东联西进的重要战略地位。成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。 关中—天水经济区，是我国西部地区经济基础好，发展潜力较大的地区。其战略定位为：打造“全国内陆型经济开发开放的战略高地、统筹科技资源改革示范基地、全国先进制造业重要基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地”。8西安处于关中-天水经济区发展的核心位置，经济基础最好、发展空间最大西安：重点发展航空航天、电子信息、输电设备、汽车及零部件等先进制造业和旅游文化、商货物流、会展咨询、服务外包等现代服务业咸阳市西安市西安城市发展咸阳：重点发展装备制造、能源化工、新材料、电子信息、建材、物流、旅游产业 城市交通西部最大的交通枢纽，建成以航空、铁路、公路为主的现代化立体交通网络，联接东西航空：咸阳国际机场作为中国四大国际空港之一，目前共有20家航空公司在机场经营150余条航线，每天有400余架次的航班在机场起降。2012年前三季度完成旅客吞吐量达到1758.44万人。铁路：西部最大的铁路枢纽，联结陇海、西康、宁西、包西、侯西、咸铜等铁路线，亚欧大陆桥在中国境内重要站点，连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉。公路：以西安为中心，有9条国家高速在此交汇，形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路2800多公里，有6条国道干线通过，市区与所辖区县全部开通高速公路。9 城市规划2010年至2020年正是大西安发展的关键10年。到2020年，大西安的目标指标大部分将达到国际化大都市的标准，城市规模将达到1329平方公里。规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。规划主城区总人口850万人，建设用地850平方公里。 《西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020）》西安城发展的三个阶段：小西安：方城附近（二环）为界，以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过多年的发展南部已形成发展良好的高新区和曲江新区。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在进入西咸融合和“多组团环城”的扩展时代。城市不断扩容，架构不断拉大，西咸两城融合，进入大西安时代，迈入国际化大都市行列主城副城大西安10 老城区城东区域城南区域城西区域经开区 高新区大兴新区曲江新区国防军工产业区文教、科研区居住和无污染产业的综合新区新的行政中心区生态旅游区旅游生态度假区唐皇城复兴区浐灞生态区“宜居宜创业”的西安第三代新城高新技术产业开发区主城区规划优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城