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LOGO 第九章房地产投资风险分析 1 2 房地产投资风险因素 3 房地产投资组合风险 房地产投资风险分析 房地产投资风险概述 www, 2 投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同， 他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数 情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其 他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资 收益的一个重要因素。 3 风险是投资者不 可能性期的或要求的投资收益率的 偶然或可能性。 风险是想对于期望收益或可能收益的方差。 方差 现。 在投资决策活动中，风险可以被认为是 局可能偏离它的 偶然与 的程度。 一 、房地产投资风险的含义 (-)风险的定义 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性客观体 第一节房地产投资风险概述 强调风险的客观性 和不确定性 偏离程度 4 第一节房地产投资风险概述 一 、房地产投资风险的含义 (- )风险的定义 总结风险定义两类： 一 、强调风险的不确定性； 二 、强调风险损失的不确定性 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获 得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营 阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收 益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可 能性的大小. www, 5 100% A 80% 60% 40% B 20% 0% -10% -58 0% 5% 10% 15% 回报 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 图 1-1 所示的A、B、C 三项投 第一节房地产投资风险概述 C 的风险最大、 B 次之、A 最小 C 20% 25% 30% www, 横率 6 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 例如，物业1为写字楼项目， 2002 年末价值为1000 万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为 50%、为900万元的可能性为50%,则2003年该 物业价值的标准方差为10%;物业2为保龄球场项目， 2002年末价值为1000万元，2003年末价值为 1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性 为50%,则2003年该物业价值的标准方差为20%。 因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资 风险。 www, 7 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 根据定义，风险R用数学函数可表达： R = f(P,K) 其 中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值 第一节房地产投资风险概述 8 第一节房地产投资风险概述 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果 之间的差异程度或偏离程度。 其中： R——风险度量指标 n—— 不确定性结果的数目 P—— 各种不确定性的概率 K,——所以不确定结果的数值 方差 9 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 房地产投资风险分析 各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望 值、各年净现值期望值的计算公式为： 式中， E(NPV) 为第t年净现值期望值； X 为第t年第r 种情况下的净现值； Pr 为第t年第r种情况发生的概率， m 为发生的状态或变化范围数。 第一节房地产投资风险概述 10 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 房地产投资风险分析 整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为： 式 中 ，E(NPV) 为整个项目寿命周期净现值的期望值；为折 现率； n为项目寿命周期长度。 项目净现值期望值大于零，则项目可行，否则，不可行。 第一节房地产投资风险概述 11 一 、房地产投资风险的含义 (二)风险的度量 房地产投资风险分析 计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准 差或标准差系数，各年净现值标准差的计算公式为： 第一节房地产投资风险概述 整个项目寿命周期的标准差计算公式为：式中，δ为整个 项目寿命周期的标准差。 式 中 ，ot 为第t年净现值的标准差，其它符号意义同前。 12 一 、房地产投资风险的含义 ( 二 ) 风 险 的 度 量 房地产投资风险分析 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目 寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响 甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大 小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消 除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系 数，计算公式为： 式 中 ，V 为标准差系数。 一般地， V 越小，项目的相对风