【各城市房地产】XXXX年中国房地产上市公司测评模型简介.docVIP

附录12010年中国房地产上市公司测评模型简介 为了客观科学的评论中国房地产上市公司的综合实力，减少单调评论方法 带来的片面性，中国房地产测评中心采纳指标初筛方法（系统聚类法和复有关系 数）、指标查验方法（主成分剖析法和变异系数法）和模型评论方法（层次剖析 法、因子剖析法和功能系数法），经过指标挑选和指标查验确立中国房地产上市 公司测评指标系统，并从综合指标系统和分指标系统角度对测评对象分别进行测 评，得出最后的综合测评榜单和分榜单。 一、指标初筛方法 系统聚类法 聚类剖析又称为群剖析，是一种研究对样品或指标进行分类的一种多元统 计方法，聚类剖析的功能是成立一种分类方法，将样品或变量依据其自己的性质上的特色进行分类。聚类剖析依据分类对象的不本同能够分为R型聚类剖析和Q型聚类剖析，R型聚类剖析是对变量进行分类，Q型则是对样品进行分类。 系统聚类法的聚类原则决定于变量间的距离（相像系数）及类与类之间的 距离的定义，关于不一样距离的定义相应有着不一样的系统聚类剖析方法。方法主要有最短距离法、最长距离法、中间距离法、重心法、类均匀法、可变类均匀法、离差平方和法（WARD）。 （1）最短距离法 类与类之间的距离定义为两类中相距近来的变量之间的距离，即类 Gp与类 Gq之间的距离定义Dpq定义为：Dpq mindij Gp,jGq i 在类Gp与类Gq归并后Gr后，按最短距离法从头计算Gr与其余类Gk之间的 距离，计算公式为：DrkminDpk,Dqk (kp,q) （2）最长距离法 类与类之间的距离定义为两类中相距最远的变量之间的距离，即类 Gp与类 Gq之间的距离定义Dpq定义为：Dpq maxdij Gp,j Gq i 在类Gp与类Gq归并后Gr后，按最长距离法从头计算Gr与其余类Gk之间的 距离，计算公式为：DrkmaxDpk,Dqk (k p,q) （3）中间距离法 中间距离法采纳介于两类之间近来距离与最远距离的中间距离来定义类与 类之间的距离，在类Gp与类Gq归并后Gr后，按中间距离法从头计算Gr与其余 类Gk之间的距离，计算公式为： 2 1 2 2 2 ( 1 0,kp,q) Drk 2 (Dpk Dqk) Dpq 4 往常取 1 ，此时由初等几何可知， Drk就是以Dqk，Dpk，Dpq为边的 4 三角形中Dpq边上的中线。 2．复有关系数 一个因素或变量同时与几个因素或变量之间的有关关系。比如研究一个变量 x0与另一组变量（x0，x1，，xn）之间的有关程度。复有关系数R0.12n的 测定，可先求出x0对一组变量x0，x1，，xn的回归直线，再计算x0与用回归直线预计值之间的简单直线回归。复有关系数为 R0.12n的取值范围为0≤R0.12n≤1。复有关系数值愈大，变量间的关系愈 亲密。 二、指标查验方法 1.主成分剖析（PrincipalComponentsAnalysis，PCA） 主成分剖析法（PCA）是将本来众多拥有必定有关性的指标，从头组合成一 方 组新的互相独立的综合指标，来取代本来指标的统计方法,也是数学上办理降维法 模 型 的一种方法。 假定： Y1 l1TXl11X1 l12X2 L l1pXp Y2 l2TXl21X1 l22X2 L l2pXp LL Yp lTpXlp1X1 lp2X2 L lppXp 在知足一系列拘束条件下，求 li使Var(Yi)达到最大，由此 li所确立的 YiliTX就是我们需要的综合变量指标。经过综合指标将本来的高维指标化简，输入公司样本数据X，最后测算出公司实力高低的信息Yi。 变异系数法 变异系数又称“标准差率”，是权衡资猜中各观察值变异程度的另一个统计量。标准差与均匀数的比值称为变异系数，记为C.V。变异系数能够除去单位和（或）均匀数不一样对两个或多个资料变异程度比较的影响。变异系数的计算公式 为：。 三、模型评论方法 1.层次剖析法（AnalyticHierarchyProcess,AHP） 层次剖析法（AHP）是美国有名运筹学家Saaty提出一种定性和定量相联合 的决议方法。它经过两两比较方式确立层次中诸因素的相对重要性，而后经过综 合判断以决定诸因素总的次序，最后得出每一指标的权重要小。 在定出两两判断矩阵后，我们经过方根法获得每个指标的权重 Wi， 而后经过权重Wi计算出最大特色根max n (AW)i， i1 nWi 再将Wi带入公式CI max n查验其一致性。 n 1 最后获得每一个指标的权重Wi，再将公司指标数据输入，测算出公司的相 对实力地点。 因子剖析法 因子剖析法经过研究变量有关阵或协方差阵的内部依靠关系，将多个变量综 合为少量的几个公共因子，将变量表示成公共因子的线性组合，以再现原始变量 与公共因子之间的有关关系。 因子剖析模型的建立：设有m