上海商业住宅改造与商业价值提升来自商业地产开发的财富报告(下).docxVIP

上海商业住宅改造与商业价值提升来自商业地产开发的财富报告(下) 川北路“m”楼 由于城市土地资源的不可重复性，现代城市房地产资源的需求变得越来越稀缺，房地产开发成本也越来越高。《上海房产开发》和《房地产状况》更是如此。 土地资源的供求失衡,使部分从事商业房产开发的“另类”开发商和投资商,开始动起了“逆向”和“错位”开发的脑筋。他们把注意力聚集到都市的旧商厦、旧楼宇资源上,或是整合改造添功能,或是另起炉灶增面积,硬是将原先的一幢幢老楼旧商厦,变成了一座座综合功能超一流的新商夏,变成了有效面积翻几番的商住楼。 这种迎合城区旧街改造,创造新的增值绩效,放大楼宇综合功能,使开发商获求超额利润的“旧貌换新颜”之举,其实就是资本经营模式在商业房产开发中的成功对接和演绎。 申城沪北四川北路上有一座22层楼的商务楼,由于兴建于90年代初,因此,内部设计不尽合理,综合效应明显“落伍”,影响了大楼的整体商业价值。另外,由于此楼坐落在两条街市的交汇处,十分抢眼,因此不仅未能成为街市的地标建筑,相反成了过去年代无个性建筑的标志,影响了四川北路现代商业街北端的景观。“遗憾”、“缺陷”就是商机,浙江开发商深谙这个道理,他们斥巨资买下了这幢功能、配置滞后的旧商厦,巧用其占地面积和外壳,进行全息整合改造,赋予最先进的功能设施,打造成为四川北路沿线最具个性和品位的商住两用楼。可以想见,全新整合改建后的“m”楼。不仅品位提升、功能放大、用途增加、效益倍增,而且为四川北路商业街打造一个新的亮点。 坐落在申城闸北、虹口、黄浦区交界处的七浦路,虽然街长不到一公里,但名气不小。发源于70年代的七浦路服装市场,是眼下申城,乃至长三角最具影响力的服装集散地之一。然而,这里又是上海人口最密集的住宅区之一,由于长期来旧区改造滞后,不到半平方公里方圆的区域里,旧里弄、旧厂房盘根错节,成了服装市场延伸拓展的瓶颈。由于极佳的区域位置和历史渊源的服装市场历史,使它成为潜力勃发之旺地。浙江、福建等地的商业房产开发商和服装经销商结盟联手抢时间争空间,以作为求地位。他们通过借天借地做足“借”字文章,移花接木巧搭“接”字通道,用他们超群脱俗的商业智慧和市场运作,着实将一块块“边角料”、巴掌大旧厂房、旧弄堂,连起来、搭上去,重新排列组合,神话般地创造了’拆、建、用”的市场拓展方向,硬是让一座座商厦立起来,让一间间商铺连接成片,形成了远近闻名的七浦路商圈。 七浦路服装市场的崛起,促进了闸北、虹口、黄浦等区街市的繁荣,打造了上海乃至长三角的服装市场著名品牌,同时加速推进了旧区旧街市的改造。如今的七浦路服装市场,已成为海内外享有盛誉、遐迩闻名的服装集散地,而这样一个人头攒动、万商云集的集散地,使人难以想象的竟是建立在沪上人口最密集的市中心区域,这不能否认是一个奇迹。 “类”租赁业务 一种利用现有城市闲散和空置的住宅资源,或是通过装修配置/代理包租,或是通过网络平台进行整合再生的新型物业租赁形成,正是目趋形成都市商用房产开发的新业态,新领域。 首先说说,去年早些时候有房产开发商在上海率先推出的“毛坯房包租业务”,着实在申城引起了不小的反响,原来, 一些“另类”房产开发商,见沪上为数不少的业主,购置了多余房屋而长久“毛坯闲置”的现象相当普遍,而正是由于“毛坯闲置”,便难以对外出租。于是这些“另类”房产开发商瞅准了这个机会,投其所好地推出了“毛坯房包租业务”,结果此举一出,颇得业主欢迎。其实,这种包租业务,说白了也挺简单,即由开发商按年限(一般为3-5年),包租业主的毛坯闲置房,而后再由开发商按需进行整合装修,配置齐全的要素, 而后按照市场化运作,对外出租,效益颇为可观。据称,这种比宾馆、酒店公寓租金低,配置齐备的“居家”,深得短期出差者、单身贵族和男女白领的青睐。 其次是与上述情形相似的“移动公寓”(亦称“自助式宾馆”)租赁业务,也是出现在都市商业房产开发中的一道新景观。所带“移动公寓”租赁服务,就是房产开发商或专业公司利用开发商零星的房产资源,经过精心改造整合装修,齐全各类配置,而后通过网络平台,跨时空、跨区域接受受众和需求者预订/租赁,由于达些’移动公寓”多半为短期逗留城市的商旅人士量身定制的,租赁灵活机动,可长租也可短租、可自助也可辅以服务,且租金一般在40元到300多元不等,丰俭由人:“移动公寓”配置也十分齐备。一般都配有家具、冰箱、 沙发、电视、床、饮水机,甚至还有宽带接入口,因此,深受商旅人士欢迎和称道,许多亲身感受者评价:这样的“移动公寓”,价格比宾馆酒店便宜,环境比旅馆、招待所温馨,进出自如,比住亲戚家自在,感觉真的很好。