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商业项目工作程序及进度计划推进表 序号 任务/动作名称 预设工作日 前置流程与标准指引 责任部门 工作事项 项目决策分析阶段 1 投资意向 　 　 房开事业部、商业事业部 商业事业部参与 2 投资机会分析 　 　 房开事业部、商业事业部 商业事业部参与 3 项目建议书 　 　 房开事业部、商业事业部 商业事业部参与 4 可行性研究 　 　 房开事业部、商业事业部 商业事业部参与 5 项目定义 　 　 董事会 　 规划设计阶段 6 交楼标准确定 　 　 房开事业部、商业事业部、项目公司 结合项目定位、客户需求情况和以往招商经验以及重点客户对物业硬软件条件的要求，提供规划设计上的建设性意见 7 物业服务顾问服务提供 　 物业顾问服务内容与服务考核标准 项目公司、物业公司 结合项目规划设计与物业管理服务经验，在规划、施工、营销阶段，提供早期、前期介入服务； 销售管理阶段 8 获取前期物业备案证明 　 前期物业服务合同、物业服务内容与考核标准 项目公司、物业公司 约定物业服务项目、内容、标准及收费标准，用于办理前期物业备案证明，领取销售许可证 工程实施阶段 9 竣工验收报告 　 　 房开事业部、项目公司 　 10 物业交接验收 　 　 项目公司、物业公司 物业整体交接验收 11 取得竣工备案证明 　 　 项目公司 　 12 集中入住开始 　 　 项目公司、物业公司 物业、工程、业主分户验收 商业本部招商阶段 11 项目市场调研 　 市调方案 商业管理公司 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向； 针对重点商家进行专向洽谈，同时组织相关专业人士进行专业论证； 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 12 确定市场定位 　 　 商业管理公司 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。 结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量； 配合完成公建类定位 13 批准定位报告 　 　 董事会 　 14 选择目标客户 　 　 商业事业部、商业管理公司 结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 15 制定招商方案 　 招商作业指引 商业事业部、商业管理公司 结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议 16 批准招商方案 　 　 董事会 形成《招商推广方案》 17 制定招商政策和租金标准 　 　 商业事业部、商业管理公司 确定租赁基准价格，包括基本价格、价格系数（地段系数、端位系数、朝向系数、面积系数、死角系数、其他建议系数等）；初步确定价格策略 18 制定优惠政策 　 　 商业事业部、商业管理公司 初步确定价格策略、免租期时间、金额，确定一次性补偿方案（通用） 19 绘制各经营区招商平面布置图 　 　 商业管理公司 提供各楼层平面图、铺面户型图、购物空间、服务空间、交通空间等信息 20 设计优势分析 　 　 商业管理公司 　 21 设计招商公告或简章 　 　 商业管理公司 　 22 对招商方案进行论证 　 　 商业事业部、商业管理公司 　 23 宣传资料的完善（网站、图片、图纸、批文、报纸软文等） 　 　 商业管理公司 　 24 招商手册、招商处、样板间的完善 　 　 商业管理公司 　 25 招商团队的组建及培训 　 　 商业管理公司 　 26 制定招商部的周、月的招商计划 　 　 商业管理公司 根据投资回款计划、商业招商年度进度，分解每月每周的招商计划 27 招商区域划分 　 　 商业管理公司 根据楼层、品类、功能以及出售与自营等因素进行销控；划分招商区域 28 时间、地点、人员安排 　 　 商业管理公司 根据招商区域划分，进行招商分组 29 线路、步骤设计 　 　 商业管理公司 　 30 客户考察方案 　 　 商业管理公司 　 31 管理及各环节衔接流程的确定 　 　 商业事业部、商业管理公司 设计并印制流程图，建立并完善通讯录；编制职责与工作计划图表 32 信息反馈和传递的方式确定 　 　 商业管理公司 　 33 建立招商人员机制 　 　 商业管理公司 根据招商政策，编制招商团队建立与奖惩激励文件 34 理顺驻守人员和外出人员的配合 　 　 商业管理公司 编排排班轮班值岗表 35 广告诉求点确定 　 　 商业管理公司 　 36 商场外部效果图设计 　 　 商业管理公司 　 37 商场内部区域效果图设计 　 　 商业管理公司 　 38 ??市场标志、基准色与广告语设计 　 　 商业管理公司 　 39 ?广告媒体和途径选择 　 　 商业管理公司 研究讨论广告公司的选择；根据目标客户群的生活、购物