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关于经济适用住房建设的几点思考 经济适用的住房是国家为解决中等收入家庭的住房问题而采取的一项重要措施。发展经济适用住房是当前和今后一个时期解决军队干部住房的一条有效途径。为规范军队经济适用住房建设, 军委总后勤部1999年12月颁发了《军队经济适用住房建设管理办法》, 武警总部制定了《武警部队经济适用住房建设管理实施细则》。但建设单位在实施过程中, 仍感到有一些政策不好操作, 有些问题值得研究。笔者根据集资建房经验结合经济适用住房建设现实, 对广大干部关心的有关问题做一粗浅探讨。 一、 根据经济发展要求,制定合理的购买方案 随着军队住房制度改革的不断完善, 军队经济适用住房建设迅猛发展, 尤其是建立个人住房补贴账号后, 极大提高了干部、士官、职工参加经济适用住房建设的积极性。据调查, 想参加经济适用住房建设的占到在职人员的70%, 且以团、营职干部居多, 参建人员60%是营职干部, 根据现行往房补贴标准, 营职按70平方米。为此, 营团干部普遍要求增加建房面积。其理由:一是干部随着服役年限、职务的迁升等因素, 希望住房面积有超前意识。特别值得注意的是, 在工作单位变动时, 可将住房依法进入市场, 面积适用功能齐全时容易脱手。二是经济适用住房不像集资建房一样, 都在售房区, 今后不需要置换, 大多数干部一次性购买, 有一蹴而就、终身受用思想。三是与地方同职级干部住房水平的反差效应。希望兼顾参建人员的经济能力和长远利益, 与时俱进, 紧跟社会的发展趋势, 一次性建房, 一次性投资, 一次性到位, 适当增加面积标准合情合理符合时代要求。第四是经济适用房, 当然是既经济又适用, 适用是前提, 确保“适用”的前提下力求“经济”。但是, “适用”不是一个静止的概念。随着国家社会经济文化的发展, 城乡人民生活水平的提高, 人们对住宅的“适用”要求也在不断变化和提高。近几年来, 客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、防盗以及水电等设施, 已成为大家对住宅“适用”的最基本的要求。本着立足现实, 兼顾发展的原则, 必须做到为“适用”的文章。如居住功能力求完善, 增加书房和储藏间, 更有利于提高居住质量。 笔者认为, 实行住房货币分配后, 个人的住房补贴直接与工资挂钩, 购买多大面积的住房, 原则上根据购房者经济承受能力自己决定。但军队建设经济适用住房的目的, 是在于保障干部住房的基本需要, 仍带有福利成分, 不同于商品房开发、销售, 加之从节省土地、节约能源和军队人员的购房能力考虑, 规定军队组织建设经济适用住房, 以两室一厅、三室两厅和四室两厅为主要户型。其面积参照购房补贴面积标准建设和购买。但综合考虑当前军队干部与地方同职级干部住房水平的反差、各地区的房价、干部家庭经济承受能力等诸多因素, 提出统一合理方案是必要的。方案一, 可否将军队干部经济适用住房建设面积标准掌握在当地地方干部住房的平均水平。原则上套内建设面积不超过住房补贴建筑面积标准, 应分摊的公用建筑面积, 只计入购房面积, 不计入个人住房面积。方案二, 适当调整建造户型的比例。师团职干部住房, 副职可按正职的标准设计;对征地建设的, 可根据个人购房意愿, 适当放宽建设面积的限制, 但对超出本级正职者部分面积, 应按同类商品房价格购买。以保证军队经济适用住房建设在社会主义市场经济的框架内, 达到满足干部职工住房需求的同时, 又控制超越职级面积标准的大户型设计。 二、 住房消费信贷是解决居民住房的有效途径 建设经费的筹措是当前部队经济适用住房建设单位面临的棘手难题。由于申请购买住房的人员购买力有限, 加之在职干部住房补贴暂时不到位, 如何启动在职人员的经济适用住房建设, 是建设单位紧迫解决的问题。在职干部原则上住公寓房, 但我们不能等干部退役后再为他建房, 那样不利于部队的稳定与建设, 也难以使干部住房走上良性循环的轨道。在个人自愿的前提下, 建设单位应创造条件解决经济适用住房发展资金问题。一般来讲, 经济适用住房资金筹措主要来源于住房补贴、住房预售款和总后勤部下达指标之内的贷用公积金。为开拓融资渠道, 我们认为应注意下面两条有效途径。 其一, 单位担保, 个人向银行申请贷款, 分期偿还。现阶段, 就干部家庭而言, 可用于购房款的主要来源有:积蓄、住房补贴和未来工资收入。若补贴不到位, 积蓄小于预付款的数额, 则购房者需要采用借贷办法解决。未来的工资收入和住房补贴, 作为将来可得到的资金, 要用于购房消费, 是符合现代消费观念的, 同时也符合国家和军队的有关法规、政策。军队干部的工资和住房补贴具有稳定的来源, 可以采取信贷方式, 将未来的收入用于现时消费。因此, 住房消费信贷是解决居民购房, 启动房地产市场有效途径。笔者认为住房消费信贷对部队不仅可操作且有良好的经济效益。评价的标准就是建设