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《中国REITs 操作手册》连载-LXX 第二节、机构投资者对 REITs的投资动机及需求特征分析 上一节我们分析了REITs投资特征，本章节从资金端，也就是从金 融市场主要投资者的投资动机及需求特征的角度来进行分析。 如上文所言，在现有类REITs的监管模式下，目前国内个人投资者 （无论高净值个人还是普通个人）暂时无法购买。国内投资REITs的主 力机构，均为投资资产证券化产品的专业机构。根据中国国债登记结 算公司2017年 1月发布的《2016年债券市场统计分析报告》，商业 银行自有资金、理财资金、基金的ABS托管量接近95%。从国内目前 持有可投资金规模和监管分类来看，国内市场的主要投资者包括保险 公司、银行和基金公司三大类机构。由于商业模式的不同，募集资金 来源不同，受到的监管也不相同，这些机构对REITs的投资动机和需求 特征也不同。 一、保险公司的投资动机及需求特征 （一）保险资金投资特点 保险公司可以用于投资的资金包括作为开业资金的资本金和根据 精算原理按一定比例从投保人缴纳的保费中提留的保险合同准备金。 保险资金投资特点如下： 首先，保险资金投资要考虑资金的安全性，以确保不会出现投资 本金大额亏损无法对投保人进行赔付的情况。在保险公司资产负债表 上，人寿保险和财产保险等传统险种的保险合同准备金记为未到期责 任准备金、未决赔款准备金、寿险责任准备金和长期健康保险责任准 备金等，列入普通账户管理，由保险公司部分或全部承担投资风险， 故该部分资金倾向于投向高评级的债券、银行存款等风险较低的固定 收益产品，对股票、信托计划等高风险资产较为谨慎。而对于设置独 立账户的寿险投资连结保险产品和设立万能账户的万能险产品，投资 属性较强，由“投保人或者受益人直接享有全部投资收益并承担相应 风险”，客户倾向于追求较高的投资收益，故而高风险高收益的股票 等资产配置较多。 其次，基于保险资金的负债性质，在发生保险合同约定的特定风 险事件时需要能够及时对投保人赔偿和给付，故投资保险资金必须保 持足够的流动性，以满足保险赔偿和给付的需要。一般而言，寿险资 金的负债期限较长，通常可以长达数十年，故而这部分资金对投资流 动性的要求较低，通常会配置一些期限长、收益率稳定的债券或贷款 等固定收益产品。寿险之外的其他险种负债期限一般较短（多是 1-2 年），需要赔付的事件发生频率高，这部分资金对投资流动性要求较 高，故现金资产和股票等流动性较高的资产在其投资中占有较高比例。 最后，在收益性原则上，为克服利率风险及通货膨胀风险，同时 保险公司自身能收取一定比例的资产管理费，保险资金投资通常会设 置最低保证利率，确保保险资金投资的收益不低于该利率。对于寿险 资金，由于投资期限长，风险由保险公司自身承担，更重视投资安全 性和稳定回报，可以接受一般的投资收益。对寿险投资连结保险产品 和万能险等投资属性较强，客户倾向于追求较高的投资收益，故对投 资收益的也有一定要求。 （二）保险资金投资面临的压力和问题 按照当前《保险法》的规定，保险资金的投资范围为“银行存款、 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券、投资不动产和国务 院规定的其他资金运用形式”。保险资金在资产配置结构上，国内保 险资金以风险较低收益稳健的银行存款和固定收益资产为主，尽管近 年来监管对保险资金投资渠道的放松，这两类资产投资占比逐渐降低， 但仍维持在 50%以上。收益较高同时风险也较大的股票和基金投资占 比一直维持在 10-15%之间，这类资产投资收益受股市影响很大。此 外，不动产、基础设施等其他类资产投资占比快速增加，截至2016年 底，其他类资产投资占比已超过36%。 目前这一配置结构导致国内保险资金投资面临以下两个问题： 第一，保险资金投资收益率波动较大，整体水平较低。由于低风 险低收益的银行存款和固定收益资产投资占比达 50%以上；第二，保 险资金运用偏短期投资，资产负债不匹配。在保险公司的负债资产中 大部分为寿险负债资产。我国金融市场中缺少中长期的投资项目，致 使保险公司将大量资产运用到银行存款和债券投资中，造成资产负债 的不匹配，这严重制约了保险资金投资的收益水平，抑制了保险资金 的良性运作，造成了资金的浪费。 （三）保险资金投资REITs产品的需求 分析当前保险资金运用的现状，主要存在着投资收益低、投资结 构不合理以及资产负债不匹配等问题。REITs 产品