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地铁施工引起房屋损坏的合同纠纷案分析 事件1:（2008年）徐敏三（民）初字第59号：（2009年）上海复兴人二（民）初字第1号。 克梦芹工程的国家赔偿 上诉人 (原审原告、反诉被告) :上海克梦妮贸易有限公司 (以下简称克梦妮公司) 。 上诉人 (原审被告、反诉原告) :上海中金典当有限公司 (以下简称中金公司) 。 2006年8月23日, 克梦妮公司 (出租人) 与上海康旭实业发展有限公司 (承租人, 以下简称康旭公司) 签订上海市房屋租赁合同。合同约定, 克梦妮公司将位于云福大厦裙房共计768平米的涉案房屋出租给康旭公司用于典当行经营, 租期为2006年10月16日至2013年10月15日, 月租金为14万元。租赁期内, 克梦妮公司保证涉案房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态。租赁期内, 克梦妮公司不及时履行维修、养护责任, 致使房屋损坏, 造成康旭公司财产和人身损害的, 克梦妮公司应承担赔偿责任。中金公司注册成立后代替康旭公司承担合同的全部权利义务。 克梦妮公司于2006年9月1日交付房屋, 其中3楼房屋自交付起即存在严重漏水而未能使用。2007年1月, 中金公司注册成立。2007年6月, 租赁房屋附近的九号线地铁开始施工, 同年8月, 房屋开始出现新的墙面开裂和漏水现象。2007年10月, 地铁施工相关部门举行会议确认, 应对受地铁施工影响的涉案房屋采取保护措施。2008年3月, 地铁施工部门委托的鉴定机构做出结论, 认可地铁施工对涉案房屋的墙体开裂等损坏有直接影响, 待地铁施工结束后, 该房屋的沉降、开裂才能基本稳定。2007年至2008年, 地铁施工方曾对涉案房屋进行了数次应急性维修, 并制定了专门维修方案, 但因施工的影响持续, 房屋无法得到彻底修复, 拟在地铁施工结束后再进行全面维修。2007年至2008年的地铁施工期间, 涉案房屋的损坏持续加剧, 出现了墙面开裂、大门无法开启、大理石脱落、断电、金库探头脱落、厨房吊厨落下等多种问题。中金公司在该期间曾停业23天, 未支付2007年10月16日后的租金。 此后, 克梦妮公司提起诉讼, 请求判令中金公司:一、支付自2007年10月16日起至判决生效之日止的租金;二、支付违约金28万元;三、支付自2007年10月16日至判决生效之日的滞纳金。中金公司提起反诉, 请求判令克梦妮公司:一、返回已支付租金总额的三分之一即56万元 (3楼租金) ;二、支付违约金28万元;三、支付发生的应急维修费84606元;四、支付已发生的23天停业损失878981.16元;五、立即对系争房屋进行维修, 达到使用标准。一审过程中, 法院委托司法鉴定, 确认中金公司2007年13天停业损失为414340.77元, 2008年10天停业损失为464640.39元, 23天共计878981.16元。损失计算的原则是, 停业期间不能减少的费用与损失的可得利润之和。 支付欠付赔偿金 上海市徐汇区人民法院经审理认为, 克梦妮公司与中金公司之间的法律关系是租赁关系, 而轨道交通站点施工造成的涉案房屋的沉降、开裂是施工主体对克梦妮公司及中金公司的民事侵权法律关系。故中金公司反诉中所涉及的轨道交通站点施工主体的侵权部分应另案解决, 对中金公司要求克梦妮公司赔偿停业损失的诉请不予支持。判决:一、中金公司向克梦妮公司支付欠付租金共计1041815.38元 (已扣除3楼租金的三分之二) ;二、中金公司于涉案房屋修复完毕之日起向克梦妮公司支付暂扣的三个月租金42万元;三、中金公司向克梦妮公司支付逾期支付租金的违约金。四、克梦妮公司于判决生效10日内, 向中金公司支付3楼维修费45000元;五、驳回克梦妮公司的其他诉讼请求;六、驳回中金公司的其他诉讼请求。 宣判后, 中金公司不服一审判决, 向上海市第一中级人民法院提起上诉。诉称:其作为承租人, 有权选择损坏房屋的责任人或出租人承担赔偿责任, 要求改判由克梦妮公司赔偿其在地铁施工期间的停业损失。 上海市第一中级人民法院经审理认为, 租赁合同明确约定, 克梦妮公司在租赁期内负有保证涉案房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态的义务, 地铁施工致使房屋损坏, 造成中金公司的停业损失, 应由出租人克梦妮公司承担责任, 一审对此认定不当, 予以纠正, 其余判决正确, 予以维持。判决:一、维持原审判决主文第一、二、三、四、五项;二、撤销原审判决主文第六项;三、克梦妮公司自判决生效起10日内向中金公司支付停业损失16万元;四、中金公司的其余请求, 不予支持。 地铁与中金公司主张的停机损失的认定 随着城市建设的发展, 地铁施工大面积展开, 不可避免地会给沿线房屋造成部分影响。本案就是一起由地铁施工造成房屋损坏而引发的租赁合同当事人之间的纠纷, 一审、二审审判结论的差异在于对中金