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PDF-CASE2020042

蛋壳长租公寓的资本游戏1

案例正文

摘要：本案例旨在主要配合金融硕士的《互联网金融》、《金融理论与政策》和

《金融监管》等课程内容教学，引导学生理解和掌握互联网金融下衍生的新型租

房市场、租赁融资的新形式（租金贷）、租金贷这种新型金融产品的风险和监管

等金融问题。本案例描述了国内长租公寓的头部企业——蛋壳公寓的创业融资历

程、长租公寓的新型运营模式和发生的一系列事件，此外还重点阐述了蛋壳公寓

当前面临的一些危机，主要包括租金贷、甲醛房、隔断房和疫情期间单向免租金

的内容。同时，在案例中体现了有关蛋壳公寓的一些问题：第一，如何分析和评

价“互联网金融+长租公寓”的形式，以及它们的融资方式？第二，租金贷这种

新型的金融产品有什么风险，国家该如何进行金融监管？第三，蛋壳公寓经营中

的风险和危机有哪些，面对危机应怎样处理？第四，这类型的长租公寓靠怎么吸

引租客？第五，蛋壳公寓打造了什么样的商业生态模式？

关键词：蛋壳公寓；长租公寓；互联网金融；创新模式；租金贷

1.本案例由重庆大学经济与工商管理学院的廖冰、左正德、王猛撰写，作者拥有著作权中的署名权、修改

权、改编权。

2.本案例授权中国金融专业学位案例中心使用，中国金融专业学位案例中心享有复制权、发表权、发行权、

信息网络传播权、汇编权和翻译权。

3.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。

4.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种行为是否有效。

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0引言

炎炎夏日，夜空蝉鸣，是每年毕业生们告别母校，走向社会的节点。行走在

大城市人流如织的街道上，偌大的城市竟是很难寻得属于自己的住处。询问街道

上出租房屋的公司，介绍的房屋是一整套出租的，亦或是单独的房间出租。可是

并不满意，整套出租用处并不大，况且租金非常高昂难以承受；而单独的房间出

租感觉没有隐私，清洁卫生情况也不太满意，而且租金也不是很划算。

毕业租房确实成为了毕业生的心头痛处，房源稀少并且质量参差不齐，租金

较高而且卫生较差，在以前通常是与同伴合租解决这些问题。但是现在随着长租

公寓的出现，这些曾经的痛处得到了解决，长租公寓的优势基本解决了高校毕业

生的痛处，让毕业生欣然前去各大长租公寓平台租房。几经发展，长租公寓目前

已成为国内租房市场不容忽视的力量，而蛋壳公寓，便是长租公寓中的头部企业。

1一路狂奔的蛋壳公寓

1.1纽交所的钟声

北京时间2020年1月17日晚间，远在大洋彼岸的纽交所敲响了悠扬的钟声，

蛋壳公寓正式在纽约证券交易所挂牌上市，股票代码为“DNK”。这是继青客公

寓后，又一家在美上市的国内长租公寓服务商，同时是迄今为止规模最大的长租

公寓上市企业。（见附录1）

此次共将发行960万股美国存托股票（ADS），每股ADS相当10股A类普通

股，发行价为每股ADS13.5美元。IPO的联席主承销商由花旗集团、瑞士信贷和

摩根大通，老虎证券为副承销商。承销商共享有159万股ADS的超额配售权，按

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照前述发行价计算，若执行“绿鞋机制”后，蛋壳公寓的IPO募资规模超1.49

亿美元，市值可达27.4亿美元，截止当前2020年5月28日，蛋壳公寓的股价

7.75美元，市值为达14.17亿美元。

在此前的F-1招股说明书显示，蛋壳公寓的过往投资方也是重要股东——蚂

蚁金服、老虎环球基金和愉悦资本分别有意认购至多3000万美元、2500万美元

和2000万美元的ADS，另有战略投资方有意以IPO价格认购至多2500万美元的

ADS，在正式向美国证券交易委员会递表前，蛋壳公寓还刚获得来自华人文化产

1“绿鞋机制”由美国名为波士顿绿鞋制造公司1963年首次公开发行股票（IPO）时率先使用而得名，是

超额配售选择权制度的俗称。目的是防止新股上市后股价下跌至发行价或发行价以下，增强一级市场的投

资者信心，实现新股股价由一级市场向二级市场的平稳过渡。

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