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以房抵债的税务与会计处理

 实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处

借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者

其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。

 以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发

企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开

发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。

 一、业务实质分析

 从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两

笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售

所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自

甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。

 对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为

四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三

是出租；四是对外销售。

 据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙

丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、

乙抵债乙方出售。

 二、甲乙丙三方抵债的税会处理

 在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为

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了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印

花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系

归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将

房产销售给丙方。

 甲方税务处理：

 抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同

向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方

建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具

增值税发票。甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值

税。

 甲方会计处理：

 抵债协议生效后，

 借：应付账款—应付工程款—乙

 贷：其他应付款—丙

 一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，

 借：应交税费—应交增值税

 贷：应交税费—待认证进项税额

 销售实现时，

 借：其他应付款—丙

 贷：主营业务收入

 应交税费—应交增值税

 乙方税务处理：

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 抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，

视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方

债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具

增值税发票。乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。

 乙方会计处理：

 抵债协议生效后，

 借：应付账款—应付工程款—丙

 贷：应收账款—应收工程款—

 一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，

 借：应交税费—应交增值税

 贷：应交税费—待认证进项税额

 纳税义务发生，

 借：应交税费—待转销项税额

 贷：应交税费—应交增值税

 丙方税务处理：

 抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视

同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建

立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增

值税发票。丙方应就此收款及购房业务申报缴纳增值税。

 丙方会计处理：

 抵债协议生效后，

 借：其他应收款—贷：应收账款—应收工程款

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—乙

 纳税义务发生时，

 借：应交税费—待转销项税额

 贷：应交税费—应交增值税

 一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，

 借：固定资产

 应交税费—待抵扣进项税额40%

 —应交增值税60%

 贷：其他应收款—

 三、甲乙抵债乙方自用

 甲乙抵债乙方自用，涉及的利益主体只有甲乙双

方，其税会处理方式，可分别参照本文第二部分的甲方与

丙方的税会处理。

 四、甲乙抵债乙方出租

 甲乙抵债乙方出租，甲方的税会处理与本文第二部

分的甲方处理没有区别，乙方的税会处理具有特殊性，原

因在于乙方获得的不动产用途为出租，按照会计准则的要

求应以「投资性不动产」核算，按照税法的固定，其进项

税额不需要分两年抵扣，可以一次性抵扣。

 乙方取得甲方开具的增值税专票认证抵扣后，

 借：投资性房地产

 应交税费—应交增值税

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 贷：应收账款—应收工程款—

 纳税义务发生时，

 借：应交税费—待转销项税额

 贷：应交税费—应交增值税

 五、甲乙抵债乙方出售

 甲乙抵债乙方出售，是指甲方将不动产抵偿给乙方

后，乙方再将不动产销售给第三方实现资金回笼。对甲方

而言，其税会处理与前文所述甲方无异，对于乙方的此笔

业务又要进行区分不同情况。

 其一，甲乙丙签订三方协议，由房地产开发企业直

接与丙方签订售房合同，丙方直接将售房款支