南站旧货市场改建项目地块价值分析测算-22PPPT课件.ppt

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南站旧货市场改建项目地块价值分析测算2012年11月

道南可供应土地有限本项目土地突显稀缺

2海港区中心板块南侧,距离市中心1km;城市干道红旗路西侧;南部距海岸线1.5km。地块基本条件优越。滨海机场中新生态城于家堡 天津港邮轮母港区青岛 区位——项目位于秦皇岛海港区中心板块,隶属于海港区南,友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。项目印象北部工业区板块东部中心板块汤河沿线

指标——地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主,商业建面≤2%项目印象1#2#项目已获得1号地块使用开发,如将待征2号地块收入项目整体开发,将大大提高项目规划空间,且提升项目定位形象,增加销售面积及利润。

4四至——紧邻项目两侧被铁路环绕,东侧为待开发土地,南侧为在建项目润地青云 项目印象山西道洛阳亚 洲 路观 澜 路欧 洲 路宗地四至北:北部紧邻铁路干线,铁路对面享有配套商务,秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等,沿北方向为大型居住社区渤海明珠,距河北大街直线距离450m。南:南侧紧邻在建项目润地青云,配套有18中学,光明路沿街商业,南侧距海直线1.5km。西:紧邻铁路线,无其他配套设施,距红旗路300m,与法国小镇相对。东:待开发状态,配套设施不完善影响项目因素:1、周围环境较差,铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储;2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低;3、原始道路交通有待完善,尚不便利。4、周边配套不完善,本项目沿街商业将成为热点;

6地块特征——地块整体呈梯形形状,地块地质良好,地势较高,东南侧商业价值较大项目印象1#2#地块整体呈梯形形状,易于整体规划整体开发。项目原为旧货市场,整体地质较好,无拆迁反迁补偿问题,利于开发的进行。地块价值高地在东南侧,距离铁路沿线较远,距离海岸线较劲;项目地价成本较低,拥有灵活的开发方式。

项目定位道南核心地块中档宜居社区

建筑规划方案(草规)112m218m240m81m35m64m63m25m71m

主要经济技术指标

价格预估经济测算

综合成本经济测算

经济测算

净利润经济测算

2#地块的取得及增值计算1#地块已取得土地使用权,为了地块方正形成合围式,利于项目规划及开发,建议获得2#地块的土地使用权。2#地块经过初步勘测占地约4.5亩,按照容积率3.0计算建筑面积可达到9000㎡。1#2#

2#地块产值计算

谢谢观看2012年11月

主要经济技术指标

价格预估经济测算

综合成本经济测算

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净利润经济测算

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