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南站旧货市场改建项目地块价值分析测算2012年11月
道南可供应土地有限本项目土地突显稀缺
2海港区中心板块南侧，距离市中心1km；城市干道红旗路西侧；南部距海岸线1.5km。地块基本条件优越。滨海机场中新生态城于家堡 天津港邮轮母港区青岛 区位——项目位于秦皇岛海港区中心板块，隶属于海港区南，友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。项目印象北部工业区板块东部中心板块汤河沿线
指标——地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主，商业建面≤2%项目印象1#2#项目已获得1号地块使用开发，如将待征2号地块收入项目整体开发，将大大提高项目规划空间，且提升项目定位形象，增加销售面积及利润。
4四至——紧邻项目两侧被铁路环绕，东侧为待开发土地，南侧为在建项目润地青云 项目印象山西道洛阳亚 洲 路观 澜 路欧 洲 路宗地四至北：北部紧邻铁路干线，铁路对面享有配套商务，秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等，沿北方向为大型居住社区渤海明珠，距河北大街直线距离450m。南：南侧紧邻在建项目润地青云，配套有18中学，光明路沿街商业，南侧距海直线1.5km。西：紧邻铁路线，无其他配套设施，距红旗路300m，与法国小镇相对。东：待开发状态，配套设施不完善影响项目因素：1、周围环境较差，铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储；2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低；3、原始道路交通有待完善，尚不便利。4、周边配套不完善，本项目沿街商业将成为热点；
6地块特征——地块整体呈梯形形状，地块地质良好，地势较高，东南侧商业价值较大项目印象1#2#地块整体呈梯形形状，易于整体规划整体开发。项目原为旧货市场，整体地质较好，无拆迁反迁补偿问题，利于开发的进行。地块价值高地在东南侧，距离铁路沿线较远，距离海岸线较劲；项目地价成本较低，拥有灵活的开发方式。
项目定位道南核心地块中档宜居社区
建筑规划方案（草规）112m218m240m81m35m64m63m25m71m
主要经济技术指标
价格预估经济测算
综合成本经济测算
经济测算
净利润经济测算
2#地块的取得及增值计算1#地块已取得土地使用权，为了地块方正形成合围式，利于项目规划及开发，建议获得2#地块的土地使用权。2#地块经过初步勘测占地约4.5亩，按照容积率3.0计算建筑面积可达到9000㎡。1#2#
2#地块产值计算
谢谢观看2012年11月
主要经济技术指标
价格预估经济测算
综合成本经济测算
经济测算
净利润经济测算
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