惠州惠城南三栋90亩宗地项目营销定位报告（四稿）1013.pptx

;;1.地块规划条件;2.投资版目标回顾;3.区位条件;现阶段项目周边主要在售项目3个，基本为品牌开发商，基本为全新盘，预计本期明年入市同期在售主要为时代风华和锦荟豪庭项目尾盘在售。;2018年;6.客户定位;7.竞品汇总分析;8.产品定位;9.规划方案对比;;3.项目目标、核心问题;1.1城市背景-惠州市;【一区、四轴、六组团、多节点】以中心镇为依托，推动惠州形成网络型城镇发展结构。;;1.1城市背景-惠城区;1.1城市背景-三栋镇;金山新城用地规划图;1.2城市背景-大交通;1.2城市背景-小交通;惠州GDP总量逐年增加，增速趋缓；人均GDP处于较低水平（2019年人均GDP8.5万，深圳2019年人均GDP20.36万），但增速较快，经济基本面向好；惠州城镇人口人均支配收入逐年增加，属于中低等水平。;宏观经济指标;市域规划：形成规划市域空间格局为“一区、四核、五轴、七节点”的“核心—网络—放射”状。

整体发展方向：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。

地块分析：位于惠州市惠城区南郊，在城市发展方向辐射范围内，但区域内发展速度较慢，现状多道路待建设，主要建设金山新城核心板块。;3.项目目标、核心问题;1.2项目情况——区位分析;惠州市惠城南部新城三栋镇90亩宗地;地块南侧大片旧建村屋;目前周边主要为工业园区，需要驱车15-20分钟左右可达老城区医疗教育配套，1.5公里内享镇级商业广场配套。;1.6碧桂园凤翔花园对比;惠城南枢纽旁高性价比、品质刚需项目;区域定性（关键点）;3.项目目标、核心问题;3.1.投资版目标回顾;Q1：如何更好导入敏捷品牌，最有效扩充品牌知名度？

Q2：区域属新发展区域，如何把乡镇盘做成全市热销盘？

Q3：如何做出差异化，更好实现项目溢价空间？;3.3解题思路—品牌造势;营造板块认同感和客户心理归属感，重新定义、划分板块属性——惠州远景城市中心;3.3解题思路-极致户型;2、智能化差异化：打造惠城南部首个科技赋能社区;自造配套：前期招商主力商家，赋能惠城南首个科技向上社区???提升客户配套信心;;;住宅全周期目标;住宅价格目标;;惠城区是惠州市中心区，集行政、文化、商业商务服务于一体。主要以发展电子信息技术产业、服装、照明电器等产业。;1.区域板块研判;惠州房产政策相对宽松，不限购，限价按政府指导备案价下浮10%内，最低首付可至2.5成。;2020年1-9月份惠城区成交宅地13宗，123万㎡，楼面价5500-7800元/㎡

受7-8月莞深限购利好，惠州成交放量传导土地市场，9月惠城区新拍土地溢价率36-45%;近一年地块周边共成交1宗规模住宅地块，总建面达15.98万㎡，地块楼面价5062元/㎡，溢价在97%，表现较好；;3.市场环境-住宅供求库存;惠城区住宅成交面积趋小化，90-100㎡区间为成交主力;;三栋镇在19年起供货量开始变少，到20年基本处于断供状态，成交客户多为周边科技产业园工作者，近阶段莞深投资客户增多，主力成交面积段主要为80-90㎡、110-120㎡两个面积段；

从变化增幅上看，110-120㎡的舒适型三房及紧凑型四房有增涨并保有较好需求量，80-90㎡在三栋主要供求时段16-18年期间基本保持主力，19年后陆续转向90-110㎡三房产品（但该两年整体基数不大，数据效度一般），略有增加但并非主力

三栋镇客户会更偏向刚需型80-90多㎡的三房，近期略有向紧凑型110-120㎡四房转变，但刚需型三房仍然是主力，四房客户更注重功能，可以压缩面积，控制四房总价。;;6市场环境-竞品地图（惠城大片区）;6市场环境-竞品地图;7.片区竞品货量盘点;;位于我司项目东北向，距离本案1.5km，为我司项目一级对标竞品，区位上我司项目处优，竞品主力刚改类产品。

占地82亩，容积率2.2，规划956套，已推售2栋高层及6幢叠墅，目前未售余货约74套左右（6套洋房、68套叠拼）。住宅楼间距40-80m。叠墅房源以毛坯交付；高层房源以精装交付；精装成本标准约为800元/㎡。;该项目于2020-05-23首开，首开推售157套，去化56套，5-8月月均去化0.74万㎡；;户型全部采用宽景阳台，南向3-4开间，舒适性较好;精装修交付标准约800元/㎡，厨卫采用一线品牌（含凉霸）;;示范区面积约1400㎡，销售中心面积约420㎡，沙盘区挑高7m，采用新亚洲风格，设计效果一般。销售中心没设置品牌馆。;4个样板房，装修偏现代温馨，有创意板房及交付板房展示;碧桂园常规水景花园园林，品质尚可，无特殊风格，前广场有网红音乐喷泉特装展示，目前