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越秀地产风险偏好体系建设服务项目管理提升

越秀地产

风险偏好体系建设服务项目

管理提升建议（项目增值）

TIME\@yyyy年M月d日2017年5月9日

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2016-1-13

德勤

V1.0

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前言

在越秀集团、越秀地产相关领导及部门的大力支持和配合下，越秀地产风险偏好体系建设项目取得了丰硕的项目成果。风险偏好项目不仅与集团整体风险偏好统一了风险语言，传播了风险管理文化，同时也是越秀地产自身风险管理的有力工具和抓手，为未来公司风险的识别、量化、监测和报告打下了坚实基础。根据越秀地产审计部的要求，对于一些难以量化的风险（如产品设计风险）和其他管理、运营等方面可能存在的问题，希望项目组参考同业及地产专家经验提出改进建议，本文档作为项目的增值服务，供越秀地产相关领导及部门参考。

公司战略

【现状】项目组在对越秀集团及越秀地产领导访谈过程中了解到目前对地产战略制定方面的主要观点包括：

（1）地产的战略不够稳定，例如2015年战略整体对于市场比较悲观，随后房地产市场火爆后又马上做出调整，滚动更新的十三五规划变化也较大，对行业周期的判断及量化分析能力还有待提高；

（2）战略上对于业态、区域布局、投资强度的选择是地产关注的重点，需要不断改进；

（3）持有商业是越秀地产的短板，资源投入上存在优先住宅开发、次优先写字楼、最后是商场等倾向，随着商业体量不断增加，导致商业运营拖累公司整体业绩。

【建议】

（1）越秀地产十三五规划目标行业排名为维持前50名，按照目前市场情况预计每年销售额需增长30%，专家认为提高周转速度对于稳步提升规模，维持行业地位非常重要，因此建议战略中应对什么类型项目坚持快周转，以及如何快周转进行明确。以阳光城为例，该公司快速发展前期，战略重心单一，即重规模，坚持快周转，全公司上下保持一致，实现了3年10倍业绩增长。

（2）建议越秀地产制定清晰、明确的战略目标。本年度越秀地产十三五战略规划滚动更新首次提出了商住并举，主动发展商业的理念，商业运营能力的提升对于公司长远发展，及平衡长期与短期收益具有重要意义（业内新鸿基租金收入占比由2014年的44.26%大幅升至2015年的87.43%，2015年越秀地产商业收入占比约12%）。但目前越秀地产的商业战略以定性的描述为主，量化的指标尚不够清晰，建议对战略目标进行明确量化，以便目标在公司上下清晰传导，促进战略目标的达成。

（3）区域布局方面，建议集中优势兵力，发展重点城市，较看好目前公司重点布局的城市（广州、武汉、杭州），项目组建立的投资决策模型中的城市维度亦可供越秀城市进入过程提供量化参考；

（4）投资强度方面，建议加强对投资节奏的把握，提高市场宏观分析和研判能力，重视数据分析及研究，建立房地产数据库（人口流动、GDP、货币供应量、城市土地供应、库存去化等），战略上领先“小周期一小步”，越秀地产未来如成立风委会，可在牵头组织相关业务部门召开研讨会，并形成机制写入风委会议事规则；

（5）参考华润地产等公司资本运作成功经验，越秀地产作为国企应充分发挥自身优势，加强与集团母公司联动，通过母公司孵化、换股等资本运作打开局面，并保持发展优势。

项目投资

【现状】投资风险是房地产行业最主要风险之一（近3年重大风险评估均列第一位），项目组梳理目前越秀关注的投资风险主要问题如下（重点参考了“领袖二期”阶段成果发现）：

（1）土地来源较为单一，以招拍挂为主；

（2）投资前调研，全国化布局准备不够充分，对新进城市缺乏深入了解，前期调研缺乏内容完整、数据标准统一的调研清单和指引，调研方法定性多、定量少，缺乏风险列示，风险排查不充分甚至出现重大漏项（城市层面和项目层面均有）；

（3）投资可研分析，缺乏对新进城市长期有效的跟踪研究和大数据分析，市场准入性、趋势性和周期性研究缺乏科学方法，分析判断随意性较大，不重视风险提示，可研报告没有涉及风险专章，对风险重视及规避没有足够重视；

（4）投资模型，投资模型不够完善，一些重大假设条件缺乏合理性支持（如对于销售价格的预测），对项目IRR要求限定为8%，未考虑不同项目之类的风险和不确定性；

（5）投资评审，用广州的市场习惯和思维做外地城市的投资判断，各部门参与评审的人员专业性存在差异，主观因素对项目判断影响较大；

（6）投资决策，没有提前掌握供地信息，导致从土地挂牌到董事会决策时间不够充分，缺乏分级决策机制，作为董事会决策依据的可研报告信息量庞杂，没有突出决策重点，影响决策效果；

（7）投资交底，不重视投资团队与经营团队的投资交底，投资时涉及的重大假设条件、重大风险事项、关