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对加强房地产项目投资管理的几点思考

基于房地产项目投资业务投资大、效益高、周期长与风险系数高的特征，驱使房地产企业项目投资风险增加，投资活动的不稳定性、不确定性因素增加。房地产企业项目投资业务进行时，增强风险意识，强调房地产项目投资管理的具体事宜，增进对市场行情与相关政策的了解，全面分析多种影响因素。通过组织项目调研活动，保证工程项目投资可行性，深入剖析的数据，制定有效应对措施，进一步保证企业项目投资达到预期收益，推动行业持续性发展，稳定国民经济运行发展。

一、房地产项目特点以及投资管理特性分析

（一）房地产项目特征

随着房地产市场行情逐渐冷却，工程项目初步投入技巧的完善更具客观性，特别是项目投资额度大幅度降低。对比房地产项目建设现状，过去项目建设收益速度快，呈现炒房高潮，一度将市场推向繁荣态势，借此契机为相关人员创造极大效益。但是，当前项目建设数量虽多，其价格幅度相对平稳，主要是在房住不炒的总基调下国家逐渐加大把控力度，试图合理调控房地产市场，规避行业泡沫现象。

近几年，房地产项目建设投资额度较高，加之收益周期长，涉及建筑物类别丰富，确认主要经济来源为商品房销售、商业、写字楼及办公地租赁。鉴于此，房地产项目建设资金管理在众企业中备受重视，经营模式转变为性价比模式，故而务必不断加强房地产项目建设资金管理。

（二）房地产投资管理特征

项目投资业务旨在追求高效益，并借助该目标为行业发展、项目建设提供支持。但是，任何项目投资业务进行过程都会产生风险点，有必要坚持全过程理念完善项目投资业务，保证全过程投资管理可靠性。通过该控制逐步完善，秉着精细化观念科学评估项目具体情况，一方面对未来项目建设加以精准判断，另一方面提升投资客观性，规避盲目投资现象。另外，房地产项目投资管理全面性特征显著。项目开发不仅仅是投资，需立足于全过程多维度优化投资各方面，通过控制费用，改善房地产项目亏损问题[1]。

二、影响房地产项目投资管理的主要因素

（一）项目方案规划设计

一般情况下，虽然企业开发项目建设方案设计经费占比较小，但整体工程造价影响较大，由此可见项目方案设计质量好坏与建设投资费用具有直接关系。因此，房地产项目投资管理工作开展的重心为初步方案规划设计。同时，与房地产后续项目定位确立、建筑风格形成、建筑设计标准等因素息息相关，属于项目投资的关键环节，在企业投资策划前期环节的投资额影响比例较大，影响程度较深远。

（二）耗材用量和价格

耗材用量与价格大致分为内部与外部因素：内部因素指依据企业内部条件下存在的可控性因素，如控制材料消耗用量，加大一次成活率，避免不必要的拆改及返工；外部因素属于不可控因素，比如价格因素，即在采购环节严格控制价格，加大招采平台利。鉴于此，房地产企业务必合理把控项目建设耗材用量与价格因素，保证项目投资行为的有效性。

（三）项目建设周期

房地产企业项目建设过程中，项目投资额度与项目建设开发周期密切相关，并且根据项目建设周期长短不断变化。项目建设过程中原料、人力、设施等资源损耗都具备特有的时间价值，任何一项因素出现问题，均会直接影响到项目建设周期，浪费价值，成为项目投资变化的主要因素。

（四）项目规模

房地产项目投资的本质决定性因素是项目规模。广义而言，房地产项目规模与投资成本成正比，即项目规模越大投资成本越大、项目规模越小投资成本越小；深度而言，房地产项目建设复杂程度与投资成本成正比，即项目建设任务越复杂投资成本越大、项目建设任务复杂越简单投资成本越小。

（五）项目质量

项目质量作业主要是房地产项目建设过程中围绕质检与质量损害补救两方面进行，保证开发项目质量的基础上切实满足住户与业主实际需求和安全。同时，若要科学管控房地产项目投资业务，还应当围绕项目建设过程的原料消耗度、价格、周期、质量与规模等具体要素执行集成式控制，进一步促进房地产项目投资活动的良性循环与发展趋势。

三、房地产项目投资管理存在的问题

（一）投资管理模式缺乏合理性

目前，房地产项目投资管理模式普遍由企业安排内部员工组建的投资管理团队为引导力量展开。但是，企业投资管理团队从事人员主要为项目销售或行政人员，该系列人才有关项目投资管理运行的理论知识体系并不完善，在实践参与过程中无法对投资管理业务提供专业性、可靠性的意见与指导，无法充分结合当下建筑市场行情制定正确的、有效的处理决策，无法实时调研剖析项目建设施工人员、施工设施、施工物料价格流动趋势，从而导致项目投资管理效果无法达到项目决策环节预期值。房地产项目投资管理模式缺乏合理性，属于房地产企业工程项目建设投资业务的常见性问题，一旦企业组建非专业团队、应用非专业工作模式，加之投资管理对企业整体经营的重要意义，势必会产生严重影响[2]。

（二）投资管理重点不清晰

房地产项目投资管理工作开展重心通常集中于项目开发建设环节的成本管