近期货币政策对房地产市场的影响分析.docxVIP

?

?

近期货币政策对房地产市场的影响分析

?

?

摘要：去年以来，持续的紧缩政策对房地产市场造成的影响，通过统计数据表现出来。尽管房地产投资增速有所回落，但仍然处于高位运行；房地产销售价格整体回落，但三四线城市增速较快；房地产市场的焦点正在中东部、一二线城市向中西部、三四线城市转移。

关键词：货币政策，房地产市场，房地产投资

1引言

2010年下半年以来，由于整体物价水平持续上升，通货膨胀的预期加强，中央银行频繁上调存款准备金率和基准利率，以回收流动性，防止通胀的形成。从2010年10月开始到今年7月止，已经9次上调存款准备金率，达到21.5%的历史最高位；5次加息，贷款基准利率达到6.56%。房地产行业作为典型的资本密集型产业，长期以来银行贷款是房地产开发企业资金来源的重要渠道。特别是1998年以来，银行对房地产行业的信贷支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为从房地产开发和销售两个环节给予信贷支持，房地产业对银行的依赖程度与日俱增。加息可以抑制炒房者借助银行贷款囤房、炒房和增加房地产行业的投资成本，提高存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，抑制其向房地产市场等领域的放贷冲动。近年来，针对房地产投入存在明显的过热趋势，房价持续的攀升，国家出台了一系列的政策进行调控，效果不明显。那么近期持续紧缩政策对房地产市场产生多大的效果，如何进行下一步宏观调控，充分发挥房地产在国民经济中的作用是值得我们研究的重要课题。

2对房地产投资的影响

对大多数房地产开发企业来说，银行贷款是进行项目投资的主要资金来源。货币政策的主要政策工具就是调整法定存款准备金率和存贷款利率，法定存款准备金率的高低会直接影响商业银行的放贷规模，而上调贷款利率使企业的融资成本提高。贷款利率的提高，对开发企业而言意味着融资成本增加，企业的利润空间变小，企业对投资项目会进行仔细筛选，只能开发预期利润率高的项目。可见，实行紧缩的货币政策可以起到减少投资的作用，从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。

（1）房地产投资完成额

2011年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）为9.03万亿元，同比增长25.8%。其中，全国房地产开发投资完成额18737.2亿元，同比增长34.6%，增幅比去年同期下降3.6个百分点。虽然较去年同期相比，增速有所回落，但房地产开发投资比同期固定资产投资增幅高8.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为20.76%。总体来看，尽管2010年下半年以来，实施了严厉的紧缩政策，但由于前期房地产高额利润对投资性资金的吸引、保障房的大规模建设而导致的巨大投入和固定资产投资价格上涨过快三方面的原因，房地产开发投资依然保持了高增长的态势。

从供应结构上来看，2011年1-5月住宅投资13290亿元，同比增长37.8%，高于去年同期2.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.93%。房地产开发投资仍由住宅投资所主导，这主要是由于住宅的特性和我国在快速城镇化进程中巨大的刚性需求所决定的。从统计数据上来看，并未看出在从紧政策影响{对房地产投资领域的实质影响，究其原因：一是政策时滞性影响，导致政策效应并未完全发挥出来。另外一个是投资作为我国拉动经济的主要动力，短期内无法替代，特别是房地产行业。也意味着紧缩政策短期内并不能从根本上加速产业转型。

从区域分布上来看，2011年1-5月房地产开发投资中，西部地区同比增长最快，达43.6%，其次是中部和东部地区。西部、中部增幅与去年同期相比，分别高7.9和3.2个百分点；而东部比去年低接近10个百分点。可以看出，2010年下半年开始货币政策的调整以及楼市限购等政策的出台，使东部房地产开发的成本和风险变高，房地产开发集中向中西部转移。有限的资金流向投资回报更高的区域以规避当前政策所带来的风险。

?

（2）房地产开发资金来源

除利用外资明显增长外，房地产开发投资各类资金来源增速均大幅回落。2011年1-5月，房地产投资到位资金32340亿元，同比增长18.5%，低于上年同期38.7个百分点。其中，国内贷款5803.4亿元，同比增长4.6%，低于上年同期39个百分点；利用外资265.7亿元，同比增长57.3%，而去年同期为-24.8%；自筹资金12485.8亿元，同比增长30.9%，较上年同期下降23.4个百分点；其他资金13785.1亿元，同比增长14.6%，较上年同期下降55.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款8258.6亿元，同比增长23.3%，较上年同期下降37.8个百分点，个人按揭贷款3443.3亿元，同比下降8.0%。

以上数据表明，2011年以来的一系列紧缩政策使资金面趋紧，影响了房地产开发的资金来源状况。国内资金总量规模不断收缩以及资金价格不断