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万科A股分析报告

宏观经济分析

面对日趋复杂化的国内外经济形势，2013年中国经济总的基调是：“稳中求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。在调整产业结构、转变经济发展方式上取得新进展，在新能源、新材料、新技术运用上取得新突破，在改善民生上取得新成就。2013年宏观调控政策总的来说保持不变，但更注重经济增长的可持续性。

国内生产总值

2013年第一季度GDP为118743.10亿元，环比增长1.5%；第二季度为247800.50亿元，环比增长1.9%，第三季度为386761.70亿元，环比增长2.2%，所以整体上来说2013年中国经济处于上行趋势。

固定资产投资

2013年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。

分产业看，1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。第二产业中，工业投资164287亿元，增长17.9%，增速回落0.4个百分点；其中，采矿业投资12497亿元，增长12%，增速回落0.3个百分点；制造业投资134206亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资17585亿元，增长17.7%，增速加快0.5个百分点。

按照美国经济学家钱纳里的世界发展模型，当一国的工业化率达到30%时，城镇化率可以达到60%;工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上。目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才51%。这种城镇化与工业化水平的背离，表明我国城镇化的发展空间和必要性依然很大。如果要系统推进中国城镇化战略，户籍制度和土地流转制度的改革都会有所涉及。现在可以挂钩的一个是房地产政策，另一个是产业结构调整。

通货膨胀

2013年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.1%；食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨2.9%，服务价格上涨3.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。

11月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村持平（涨跌幅度为0）；食品价格下降0.2%，非食品价格持平；消费品价格持平，服务价格下降0.2%。

2013年的通胀压力有所减轻，CPI增幅将持续回落，全年呈现前低后高的走势，预计2014年全年CPI平均涨幅在3%-4%之间；但虽然CPI增幅有所回落，由于前期基数过高的原因，物价总水平仍然在高位运行，物价上涨的中长期压力不容忽视，2014年将面临更多不确定性。

宏观经济政策

1、财政政策。2013年继续实施积极的财政政策，更好地发挥积极财政政策在稳增长、调结构、促改革、惠民生中的作用。近年来财政收入连年大幅增长，为接下来实施结构性减税创造了有利条件和减税空间，今后将重点推行减税，同时达到调结构和保民生的目的。

货币政策。2013年继续实施稳健的货币政策。2013年政策以稳为主，重在相机抉择，总体较2012年有所宽松，但不会大幅放松。在贷款整体增加的背景下，房地产企业有望获得更多的贷款支持。

房地产政策。2013年，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，总的来说，2013年房地产调控仍延续现有高压政策。

行业分析

房地产开发投资完成情况

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%，增速回落0.7个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，