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第十章 房地产管理法规

王凌云;第一节 概述;二、房地产法的概念

广义：是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。

狭义：指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律—

—《中华人民共和国城市房地产管理法》。;与房地产有关的法律、法规

1.专门性法律

1986年6月25日制定通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修订的《土地管理法》。

1994年7月25日制定通过，2007年8月30日修订的

《城市房地产管理法》。

2007年3月16日制定通过的《物权法》。

2.相关性法律： 《城乡规划法》

3、行政法规

4、地方性法规;三、房地产法的调整对象

1.民事（商品）性质的房地产关系

平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系

2.行政性质的房地产关系

不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地地用途管制、建设立项审批、房地产税收以及行行政调处有关纠纷等经济关系;土

地;四、房地产法的基本原则P253

促进房地产商品化原则

如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度

合理利用土地和保护耕地原则

珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策

国家扶持发展居民住宅原则

“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）

保护房地产权利人合法权益原则;一、房地产开发概述

1、概念;项目目的的选选址址和和前前期期策策划划;二、城市房地产开发用地P254;（一）土地使用权出让;;1、协议方式申请

协商签约登记;（一）土地使用权出让;(二）土地使用权划拨P258;三、房地产开发原则P265

⑴严格执行城市规划的原则

⑵坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则

⑶必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设;房地产开发企业P266;三、房地产开发企业

房地产开发企业的设立条件

有自己的名称和组织机构

有固定的经营场所

有符合国务院规定的注册资本

有足够的专业人员

法律、法规规定的其他条件;房地产开发企业的资质等级条件;房地产开发项目管理;一、概述

城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为

房屋拆迁的民事关系、行政关系

房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。;一、概述

城市房屋拆迁的基本原则

符合城市规划的原则

有利于城市旧区改造原则

有利于生态环境改善原则

保护文物古迹原则

保护当事人合法利益原则

谁拆迁、谁安置补偿原则;;三、城市房屋拆迁补偿P262

房屋拆迁补偿的概念

拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补

对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人

房屋拆迁补偿的形式

货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿偿

产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价价的行为;四、城市房屋拆迁安置P263

房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁入的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用

安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题

一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式

房屋拆迁安置补助

搬迁补助费

临时安置补助费

停产、停业补偿费;一、房地产交易概述P269

房地产交易的概念

“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”《

《城市房地产管理法》第2条

房地产交易的特点

房地产交易对象的特殊性

房地产交易行为的要式性

房地产交易中的“房地处置一体性”

房地产交易的易受限制性;二、房地产转让P271;3、房地产不得转让的情形P271;房地产转让的程序;三、商品房销售;四、房屋租赁P2751、房屋租赁的概念

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、房屋租赁的范围不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等