全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范20184号文》.pdf

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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及全面

解读解读

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

前言前言

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国

资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规

定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地

估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土

地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的

地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况

需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租

赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让

1

等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本

规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规

范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》

GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》

GB/T21010-2017《土地利用现状分类》

GB/T28406-2012《农用地估价规程》

TD/T1052-2017《标定地价规程》

TD/T1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

3依据依据

（1）《中华人民共和国物权法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

让暂行条例》（国务院令第55号）

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

（国土资源部令第39号）

（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部

令第令第21号）

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（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61

号）

（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国

发〔2001〕15号）

（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国

发〔2004〕28号）

4总则总则

4.1出让地价评估定义

本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价

专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格

水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价

款。

4.2出让地价评估目的

开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集

体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参

考依据。

4.3评估原则评估原则

除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，

土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的

主要因素。

审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并

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充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在

的风险。

公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市

场上可实现。

4.4评估方法

（1）收益还原法

（2）市场比较法

（3）剩余法