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城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策

摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反

映土地供求关系的“晴雨表”。随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。

为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和

城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。从整体上讲，地价动态

监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可

操作性。但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。

论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分

析了产生的原因，并提出一些建议。

关键词：城市地价动态监测基准地价存在问题对策城市地价动态监测和

基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随

着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地

价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地

价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利

用，发挥了积极的作用。虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估

和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一

步改进。

一、存在问题

1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同

均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日

上法定最高年期土地使用权区域平均价格。其实质是城镇内某一土地级别或均质

地域内土地的平均价格。老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围

面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地

价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区

段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度

和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定

过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格

小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需

要。不同的土地权利状况、不同的用途对应不同的价格，在土地权利上，基准地

价只设定国有出让土地使用权价格，在土地用途上，基准地价只设定为商业、住

宅、工业用地三种一级类用途，对二级分类及承租土地使用权、划拨土地使用权、

作价出资（入股）土地使用权，授权经营土地使用权、集体土地所有权、集体土

地建设用地使用权以及承租权、抵押权、地下地上通过权、通行权等他项权利的

价格如何确定等只字未提，导致基准地价应用可操作性差。

1.2基准地价更新时间长，结果现势性差，不同城镇之间可比性差

现有基准地价成果技术路线不完全统一，管理手段落后，且费时耗力，

对市场信息反映滞后使得基准地价从更新开始准备，到最终成果验收通过，要一

到两年时间。地价动态监测虽然每季度更新一次，但更新结果不能及时公布，慢

的到下一年度才公布。这种速度无法满足人们全面、准确地掌握快速发展的土地

市场行情，特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价与具体地块实际交

易价相差很大，不能够全面地反映土地供求关系与土地市场实际状况的差距，从

而导致基准地价现势性差，指导作用不大。虽然基准地价评估更新工作是在国家

制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但

是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水

平的差异、资料的准确度及典型性的不同，完成基准地价的中介机构业务水平差

异，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水

平不协调、不平衡。

1.3地价动态监测与基准地价更新不能同步，监测点分布不均衡、更新不

及时

城市地价动态监测是依据《城市地价动态监测体系技术规范》，以城市地

价监测点为基础，对城镇内地价及土地市场进行定期监测分析和评价的过程。基

准地价评估是依据《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价级规程》，以城市或城

镇整体为单位，针对土地级别不同的土地类型，按不同的用途评估出的基准地价，

并在基准地价的基础上，分用途、分级别分析地价影响因素与地价的关系，建立

起宗地价修正体系。城市地价动态监测通常以季度或年度为监测周期，基准日为

季末或年末，而基准地价以年度为更新周期，基准日为年初，两种方法采用两种