城市更新与土地开发投融资模式探讨 -PPP 基金及土储基金创新实务与实战案例.pptx

目录目录………………………（01）城市更新与土地开发投融资模式探讨………………杨佳（01）PPP基金及土储基金创新实务与实战案例…………林正刚（24）中国新型城镇化道路,正在影响各地城市开发项目发生本质的变化变化一:城市空间结构发生转变,由单个村改造转变为连片并村改造;由复合功能转变为多功能并存(以人为本、工作与生活、居住与环境、生态与和谐);实现城乡协调发展;变化二:改造的前瞻性空前加强,由科学改造转变为智慧改造(增加研究分析);由关注建设转变为关注发展(明确定位与功能结合产业);实现现在与未来的统一次序发展;变化三:区域之间协调性发生变化,由自我改造转变为统筹兼顾改造;由改造利益最大化转变为城市价值最大化(就业形成、公共服务配置、基础设施补充);实现改造的同时与周边总体和谐;变化四:资本的流向发生转变,我国中小城镇在未来10年将进入大规模建设高峰期,新型城镇化建设将引导资金与资本持续流入三、四线城市;不仅惠及城中村同时惠及城市中的新区域;变化五:市场主导作用增强,由于各地资源不均、区域差异较大,市场选择性增强(资金的可选择性增强);市场主动性与主导性同时加大(因注重改造后的综合效益,而选择投资项目更严谨);变化六:政府和企业对大规模城市功能开发的预期增强,将重视5-10年后经济社会发展环境趋势,注重经济效益与环境效益的协调。3优秀的城市改造强调形成产业、生活、公共配套三要素相互带动促进,城市功能的多样化新型城镇化的社区建设需要新的开发模式和优质资源。以往城镇化过程中存在着过于注重城镇人口数量增长而忽视人的城镇化、城乡一体化及环境保护等问题,今后的新型城镇化必须支持以人为本的科学发展观,必须调整和优化产业结构,克服资源浪费、环境污染的弊端。同时必须城乡统筹,要通过中心城市和城镇的辐射作用来带动现代农业化及农村社区化的发展。4那么,城市土地开发难在哪里?万德联衡观点--新型城镇化发展中的城市土地开发,需要思考一个设计即顶层设计,二个方面即模式和资金其重点在于实现空间资源与土地资源配置的价值最佳化其难点在于兼顾土地提供方、资金方、政府方的利益平衡万德联衡相对其他同行率先进入中国土地市场,通过旧城改造、城中村改造、新区开发、区域改造和新城开发项目的参与,累计研究/策划/包装/推介的土地项目超过上干宗,参与国内土地发展项目近500个之多,达成土地成交金额近万亿,所以我们熟悉区域开发、参与国内多个城市的土地市场建章建制,跟踪土地制度变迁,了解土地开发、城市更新改造运作程序。5核心观点:整合指导发展、策划指导规划、模式指导实施土地资源整合模式及政策创新产业注入,功能提升城市功能的再定义社会与经济效益的再定义规划建设标准的再定义6资源整合整合策划思路整合产业整合策划功能规划设计策划平衡规划指标顶层设计的内涵 “顶层设计”意味着政府要为未来中国经济的这艘巨轮当好“舵手”,当好“总设计师”。 “顶层设计”将对政府和市场做更加准确的定位,政府不能替代市场,市场也不能替代政府,要避免市场失灵和政府失灵,既要打破垄断资源减少市场扭曲和外部性、更要减少政府行为的盲目性,降低改革的风险与成本。顶层设计的本质 全面的财务规划和科学的市场分析 选择适当的公私合作(PPP)模式一一按项目整体或子项目的不同属性及具体类型,采用适当的产权、投融资、建设、运营管理模式 对投资人商业利益的合理考量,在政府和投资人之间合理分配项目责任和风险7城市的发展涉及多层次体系,从顶层设计着力,解决根本性问题,首先思想,其次政策、制度、机制8顶层设计内容我们将片区改造项目的运作按照以上4个阶段划分为7个步骤,逐步实施区域改造全程顾问土地资源梳理功能定位产业规划资金平衡项目立项模式构建政策研究概念规划设计招商推介 上位规划分析 产业规划 规划立项报批 区域发展研究 功能分区备注:各个步骤工作内容相互联系和紧密合作,环环相扣,一切围绕目标的实现逐步奠定基石。9土地—级开发策划规划实施策划概念 土地权属调查 土地现状调查 储备现状调研 用地规划调查 地块价值分析 区域概念设计方案 启动区概念设计 单体概念设计方案 运营模式分析 盈利模式分析 土地政策研究 金融政策研究 合作方引入 招商推介活动 产业引入服务 上位规划优化建议 资金平衡筹划方案 项目立项可研 申贷可研研究 土地—级开发策划 项目开发策划 年度土地储备计划顶层设计的开放度决定了城市改造目标、开发效率、模式