金坛商业项目前期市场分析及项目地块研判.docxVIP

项目地块研判与定位

一、宏观市场分析

1、房地产市场价格涨跌缘由分析

房地产价格的涨跌总体经济增长走势有关，我们总结出如下两种价格增长现象：

由实体经济持续增长主导的资产价值提升

实体经济保持持续增长，国民收入增长，从而购买力提升，为改善居住质量而导致的房地产资产价值的提升，是一种以居住为导向的资产价值提升的经济现象。

主要特征：实体经济发展迅猛、国民收入增长迅速、通胀压力小、国家税收稳定增长对房地产产业依赖性小、房地产业价格增长与价值提升同步、以居住作为交易主要特征。

由于实体经济下滑导致虚拟资产投资主导市场的资产泡沫化从而导致的价格上涨

实体经济不景气，资金没有更多的投资与发展领域，失业率提高，地方税收锐减，通货膨胀率迅速上升，虚拟资产投机炒作盛行，以投机为目的的房地产泡沫资产价格提升成为主要经济现象。

2、当前金融政策对房地产资产价格的影响

目前正处于国家在调控房价、金融政策紧缩的环境背景下，国家调控的初衷是减少房地产投机，把房地产发展回归到居住或商业经营的本身属性上。

可是因为实体经济及新兴产业的发展并没有得到复苏，在特殊情况下，采用行政手段抑制房价无可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顾后，不涉及金融与税收根本，为既得利益阶层服务，这样的打压手段就是昙花一现的施政秀。中国的金融紧缩让昔日的地产投机炒家转至手头运作资金日益紧张的一级开发市场，变相成为一级开发投资商，为了高额的利息把钱带给开发商，开发商的因为资金成本的进一步上升只有进一步提高房价，而下游的接盘者越来越少，最终导致资产泡沫的放大与破裂。

而在这个过程中我们发现了一个比较奇怪的现象，有些地方的商业地产的价格甚至低于

同一地段的住宅价格，这是资产泡沫化的另一种表现，同时也说明市场对住宅资产投资的狂热，而传统商业地产的投资泡沫相对较小。而本轮调控中除了资金面较紧以外，没有对商业资产投资的进一步限制。

我们在这里只是根据经济规律假象这种趋势，但也会因城市而异、因项目而异，但总体来说，经过本轮调控，住宅开发市场的投资风险进一步加大，部分投资者将向商业地产转移，从而延长了商业地产的投资上升周期，因此我们可以在此得出我们本阶段处于商业地产泡沫聚集期或上升期，也是商业地产开发的有利时机。

3、项目定价

从目前的国际及中国国内经济发展形势看，中国房地产的本轮价格上涨冲动显然属于第二种，即由投机盛行而主导的资产价格泡沫化的价格上涨。在中国经济结构形式没有真正得到改变之前，在中国的税收政策无法改变对土地财政的以来之前，此泡沫还在不断扩大，因此在这样的背景下很难用纯价值投资的理论对房地产价值做一个合理的定价。

本经济形态下的主要定价原则

目前各地产项目主要的定价依据其实很简单，主要考虑几个因素：市场类似产品的售价

（市场比较）、积累客户量的多少（建立蓄水池）、能否让客户产生更大的溢价空间（炒作），而至于传统的租金水平、成本定价等只能作为项目前期的赢利预判，而不是现在市场条件下的单一和决定性因素。

本案的主要定价依据条件

①寻找同类地段类似项目，把此类项目的前期或当期售价作为参考依据。

②市场需求量预判（市场需求→产品定位→挖掘市场潜在需求）

③物业升值预期

④盈利预期及回款周期安排

二、本案地块的定位方向思考

项目名称类型位置

项目名称

类型

位置

体量

备注

占地面积100亩，整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电

金家园木板

材

建材市场

城东中建筑面积40000多

塘桥

平方米，铺面500

间

器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。是整个苏南地

区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。距离万和商贸城项目约2公里

晨风建材市 城西西装饰材料

场 环二路

约200间店铺，每间店铺面积200㎡

（2层）

新楼租金为2万元/年，旧楼为2.5~3万元/年

装饰材料 建材市场

城西丹

阳路

总用地面积约为租金为3间房屋1年4.5万元，面积为80㎡，出售价

12000㎡

格约5000元/㎡

金米兰家居

博览中心

家具

城西西

环二路

26号

总面积约为17000

㎡

一期租金均价为20元/㎡·月

时代国际家

具广场

租金价格约为15元/㎡·月

食品（糖果）

批发市场

租金均价为1.6~1.7万元/年

八百市场

小商品购

物街

五角场

1+2，单套面积80

平米左右

单套年租金1.8—3万元/年

小金海

小商品市

五角场

场

铺位（10平米左

右）

单个铺位租金在1.25万元/年

家具

城西

总面积约为12000

㎡

店铺面积为50㎡

食品

城北

总面积约为

600~800㎡

通过对目前租金市场调研发现，目前金坛各主要市场租金水平较低，且这些市场经营时间基本都已