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PPP+工程总承包模式在南宁市危旧房改住房类型项目中的应用分析
随着近几年南宁危旧房改住房类型项目的开展，现阶段该类项目实施过程中存在的问题越来越突出，为解决该类项目难以确保资金到位、超工期现象等问题，文章提出了PPP+工程总承包的建设模式，并对勘察设计企业开展该类业务的介入方式、操作流程、合作模式等进行了分析。
标签：危旧房改住房；PPP；工程总承包；勘察设计企业
一、引言
危旧房改造项目涉及到还建住户在建设期内的安置问题，需要前期投入大量资金，对代建单位的资金实力要求较高，且该类项目对工期、造价要求严格，前期手续复杂，传统建设模式与之结合性不强，致使现阶段南宁危旧房改造市场超工期、超投资现象严重，大多数改造项目还建业主的利益未得到保障。
本文提出采用PPP+工程总承包的操作模式进行危旧房改住房项目建设，对勘察设计企业开展该类业务提供了理论基础。
二、南宁市危旧房改造项目市场问题分析
（一）难以确保资金到位
危旧房改造项目会面临旧房拆除、土地变性等问题（以限价房方式），项目建设过程中除需建设资金投入外，还需定期支出大量资金来解决原住户住房问题，而一般的代建企业很难长期、足额支付这笔资金。
如某危旧房改造项目，该项目的代建单位为一招标代理机构，总建筑面积约19万平方米，建设投资约2亿元。项目于2012年4月发布招标信息，计划工期为46个月，后因代建单位未能筹集足够的资金来妥善解决居民搬迁安置问题，致使项目进展缓慢，工期已拖延18个月。
（二）超工期现象较为普遍
一方面，设计处于项目建设上游，直接影响着建设进度，而传统代建制缺少一个懂设计的单位进行统筹管理；另一方面，同时拥有较强融资能力、公关能力、管理经验的代建单位较少，工期管理处于空白，超工期现象较为普遍。
如某项目代建单位为一房地产公司，项目总建筑面积约20万平方米，建设投资约3.8亿元，项目共涉及约300户居民搬迁，2010年已完全搬出，2012年2月项目发布招标公告，计划工期42个月，后因代建单位统筹管理问题使项目工期拖延20个月，截止2013年7月仍未办理施工许可证。
（三）项目实际建设投资超出预算
危旧房改造工程涉及到旧房拆除人机费、居民搬迁安置补偿、土地出让金的垫付、建筑材料采购等巨额资金支出，而且不可预见的风险性很大，稍有不慎即会导致资金链断裂，巨额的支出无法收回，利润无法保证，最终导致整个项目建设失败。
（四）质量达到标准要求有一定困难
《广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》明确规定了代建单位进行危旧房改造的利润（最大不能超成本的7%），即危旧房改造项目存在很小的利润空间，且代建单位还要垫付大量的安置资金，所以在利润很少甚至无利可图的情况下一般的代建单位往往不能很好的对项目进行管理，确保其质量。
三、PPP+工程总承包模式适用性分析
（一）PPP模式在危旧房改造项目中的适用性分析
PPP是指政府与社会资本为提供公共产品或服务而建立的“全过程”合作关系，以授予特许经营权为基础，以利益共享和风险共担为特征，通过引入市场竞争和激励约束机制，发挥双方优势，提高公共产品或服务的质量和供给效率。
由于危旧房改造项目是具有公益性和福利性的准公共产品，运用市场体系来运作危旧房改造项目难度较大，需要依靠公共政府部门来解决。但是当前政府方面投资于危旧房改造项目建设的资金仅为土地出让金的优惠，资金缺乏导致项目建设不能快速推进。
PPP建设模式可以有效解决危旧房改住房类型项目资金问题，我国一些地方政府如焦作市政府、青岛黄岛区政府等创造性地运用PPP模式运作项目，取得了不错的成效。
（二）工程总承包模式在危旧房改造项目中的适用性分析
工程总承包是在国外发展较成熟的一种建设管理模式，具有很多传统建设模式不可比拟的优势。在发达国家，社会对工程总承包的认同程度比较高，美国工程总承包项目超过全部工程项目的一半工程总承包模式与传统建设模式相比具有减少业主人力、物力等方面的支出；控制工程投资；确保工期；提高工程质量等显著优势。
针对危旧房改造项目的特点以设计牵头的代建总承包模式可以在一定程度上解决现阶段广西区内危旧房改造存在的问题。
1、控制非还建住房价格
非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成，即项目改造成本是决定非还建住房价格的主要因素。
以设计牵头的工程总承包模式可以充分发挥设计单位的技术优势，采用限额设计从源头上控制投资，不断优化方案，提高设计、施工、采购的结合度，大大减少设计调整和施工返工的现象，有效控制项目改造成本。
2、缩短安置过渡期
危旧房改造项目的工期决定了原有居民安置过渡期的长短。
以设计牵头的工程总承包模式下，一方面一體化的捆绑招标可以减少招标次数，减少大量的审批环节，从而对建设进度控制提供良好的保证。
另一
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