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行业资料：________

建筑物及公共设施的维护管理

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部门：______________________

日期：______年_____月_____日

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建筑物及公共设施的维护管理

物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，会导致物业使用功

能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性地进行定期维修

和日常养护工作。

1．维修养护原则

因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常

使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发挥物业的使用功能。

2．检查、鉴定周期

正常情况下，安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视

一次，综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等

重大情况时，重点巡视检查；每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次，

根据完损情况，制定年度修缮方案，分配年度修缮资金。

3．建筑物维修养护项目及频率

①房屋本体共用部位

A、房屋承重及抗震结构部位：每周、每年

B、公共屋面：每日、每季、每年

C、吊顶：每周、每月

D、共用照明：每日、每月

E、公共通道及门厅：每周、每季、每半年、每年

F、地面及墙面：每月、每年

G、上、下水主管：每周、每年

②公共设施

A、路面路基：每周

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B、路灯及线路：每日、每周、每季、每半年

C、停车场：每日、每月

D、沟、渠、池、井：每周、每季

E、园林绿地：每日、每周

F、公用标志设施：每周、每半年

G、垃圾中转站：每周

H、地下室管网：每半年

4．建筑物及公共设施养护效果：

①确保建筑物及公共设施的完好正常使用；

②及时修补损坏建筑物及设施；

③做好巡回检查记录；

④建筑物及公共设施完好率达98%以上。

建筑物建成后的改建和维护管理

1．严禁任意加层建筑。在原有建筑物上加盖楼层，是扩大使用面

积的一种办法。但必须核算原有地基基础、墙、柱、梁、板的承载能力。

加层增加的全部重量，最后都要传到地基上，原有地基基础能否承受。

墙、柱不仅要承受直接加在其上的墙、柱重量，还要承担大梁、楼板传

来的荷载。加层后，屋面大梁变成楼面大梁，不仅增加楼面荷重，大多

数情况下还要增加横墙和纵墙的重量。原屋面板也变成了楼板，其所受

荷载也将大大增加。这些都应进行详细核算，才能决定能否加层，否则

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将会出事故。如1977年蚌埠烟厂主厂房在二层上加了一层，因二层柱、

梁承受不住新增荷载首先破坏，导致房屋瞬间全部倒塌，造成死亡31

人的特大事故。这类事故一再重复发生，直到xx年湖南长沙市又发生

一起楼房倒塌，也是因为建成后不断改建加层，造成死亡8人的重大事

故。

2．严防超载使用。如青岛钢厂转炉车间1969年建成，屋顶两年未

清扫，天窗挡风屏侧积灰高达80cm，局部荷载达到xxkg／m2，由于严

重超载屋面于1972年倒塌。青海水泥厂也发生过类似事故，积灰高达

31．5cm。再如，黑龙江齐齐哈尔市电厂汽轮机房屋面，由于大量气体

集于屋面冻结成冰，严重超载而塌落。塌落后掉下的冰块厚达620mm

比设计活荷载大4倍。

3．严防钢材锈蚀。因钢筋、钢丝防护不好，经过几年到几十年的

不断锈蚀而断裂，导致建筑物倒塌的事故也曾不断发生，应引起足够的

重视。如原四机部某厂221号厂房，采用钢筋混凝土槽瓦1972年建成

xx年槽瓦塌落。其原因是混凝土保护层太薄，经过xx年碳化深度已超

过保护层，直径为4mm的钢丝已锈剩2．8nan，槽瓦的安全系数由2．0

降为0．98，造成钢丝断裂，槽瓦塌落。xx年，上海煤炭科学院食堂悬

索结构屋盖的塌落，也是因为钢丝索锚头经过23年的锈蚀后断裂造成

的。20世纪80年代