周期视角看海外REITs表现.docx

固定收益研究

固定收益专题报告

证券研究报告

2024年04月19日

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

相关研究

《市场热度上升，板块分化加剧——REITs四季报解读&市场表现分析》2024.02.07

《扩容增类，修复态势延续——REITs三季报解读&市场表现分析》2023.11.08

《稳中向好，分化延续——REITs二季报解读&市场表现分析》2023.08.02

分析师:郑子勋

Tel:(021Email:zzx12149@

证书:S0850520080001

分析师:张紫睿

Tel:(021Email:zzr13186@

证书:S0850522120001

周期视角看海外REITs表现

投资要点：

投资要点：

.本文以美国和日本REITs为主要案例，判断REITs与其他大类资产的相关性，总结驱动其行情变化的宏观因素，并以周期视角分析海外REITs在不同阶段下的收益表现。

.1）REITs的收益与债券、商品、房地产等大类资产相关性不高，与股票相关性较高，且与股票同属高波动、高收益资产，收益特征更具股性，在投资组合中有一定风险分散能力。

.2）从美国和日本的历史行情复盘来看，经济增长稳定、利率水平较低的宏观环境更利于REITs取得良好收益表现。比如美国与日本市场的2003年-2006年、2010年-2019年，REITs指数均获得显著增长。此外，REITs行情对利率环境变动较为敏感，历史经验表明美联储加息周期结束后REITs会获得明显的收益提升。

.3）根据PMI、CPI、10年美国国债利率的变动将宏观周期划分为八阶段。整体上看，美国REITs在高景气度阶段的收益全面优于低景气度阶段，在利率下行环境的收益优于利率上行阶段。此外，REITs的抗通胀特性使其在高通胀阶段取得相对优秀的收益表现。

.4）疫情冲击对海外REITs造成显著负面影响，办公楼等资产的经营业态仍未恢复，但数据中心、通信等板块REITs的配臵价值有望随人工智能领域的发展持续上升，未来REITs收益的周期性特点或将有所改变。

.风险提示：周期划分方式、样本期选取范围或有待商榷，数据统计存在遗漏或偏差。

2固定收益研究—固定收益专题报告

2

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

目录

1.海外REITs更具“股性” 5

2.低利率+经济增长驱动REITs行情 7

3.周期轮动下的REITs表现对比 11

3固定收益研究—固定收益专题报告

3

图目录

图1海外发达市场REITs收益呈现周期性特征 5

图2美国REITs指数走势与房价一致，波动性强于房价 6

图3美国REITs在风险收益比上与股票接近 6

图4美国REITs与股市走势对比（2000.01指数=100） 6

图5日本REITs与股市走势对比（2003.03指数=100） 6

图6新加坡REITs与股市走势对比（2003.03指数=100） 7

图7香港REITs与股市走势对比（2005.11指数=100） 7

图8美国权益REITs走势各阶段分析 8

图9疫情后美国REITs空臵率显著上升（%） 9

图10日本REITs走势各阶段分析 10

4固定收益研究—固定收益专题报告

4

表目录

表1美国权益REITs收益与股市相关性相对较高 5

表2疫情前后美国不同种类权益REITs风险收益对比 9

表3美联储加息周期终止后，美国权益REITs会有更好的收益表现 11

表4不同经济阶段下的美国REITs与股指表现对比 12

5固定收益研究—固定收益专题报告

5

REITs起源于上世纪六十年代的美国，随后在全球范围内逐渐发展。截至2024年3月31日，全球47个国家/地区存量REITs产品规模超两万亿美元，其中美国拥有最多的REITs数量与市值规模（213只、1.35万亿美元），英国、法国、加拿大、日本、新加坡等地也