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资产评估服务评估实施方案

目录

TOC\h\z\u第一节总体思路 1

第二节拆迁评估工作流程 2

一、前期准备 3

二、技术保证措施 13

第三节作业时间 15

第四节棚户区改造项目重点、难点分析 16

一、测绘工作的重点分析及措施 16

二、工作的难点分析及对策措施 18

三、合理化建议 22

第五节实施中的具体问题及难点 23

一、与拆迁公司的配合 23

二、与委托人的配合 23

三、实施过程中的难点 24

第一节总体思路

我们将针对该项目的现状和实际情况，统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把认为因素对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度，有利整体项目的顺利进行。

为了高效、高质量的完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款里占的比例极小），给被拆迁人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。

拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。评估公司与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被拆迁人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。

第二节拆迁评估工作流程

前期准备

前期准备

外业

内业

报告送达

答疑

编制报告

一、前期准备

根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。

前期准备工作的主要内容：

1.了解项目具体情况

了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。

2.搜集相关文件资料

项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。

3.与相关部门前期配合

与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。

4.组织人员学习

根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。

5.安排工作计划

根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。

6.确定评估原则

召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。

7.制定技术方案

在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线与方法。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。

8.与拆迁公司配合

前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。

二、外业工作（入户调查）

外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：

1.面积量测、示意图绘制、附