物业服务和后勤运输保障服务房屋、公共场地、设施设备维护管理方案.docxVIP

PAGE1

物业服务和后勤运输保障服务房屋、公共场地、设施设备维护管理方案

目录

TOC\h\z\u（一）维修运行管理制度 2

1．公共部位、公共设施修缮养护管理制度 2

2．设备管理安全制度 4

3．配电室管理制度 5

4．安全操作制度 6

5．公共照明节能管理制度 6

6．事故处理规程 7

7．设备故障维修规定 8

8．公共设施维修养护管理 8

9．报告制度 9

10．维修人员行为规范 9

11．电工日常巡检工作制度 10

（二）岗位职责 17

1．维修部组长岗位责任制 17

2．维修部副组长岗位责任制 17

3．维修管理员岗位责任制 18

4．核算员岗位责任制 19

5．采购员岗位责任制 19

6．操作手岗位责任制 19

（三）作业规范 21

1．房屋本体共用部位日常维修养维护 21

（1）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期 21

（2）房屋本体共用部位日常维修养护方案 22

（3）房屋本体共用部位定期维修养护方案 23

（4）房屋本体共用部位维修养护标准 25

（5）房屋本体共用部位日常检查表 25

（6）房屋维修养护、管理方案 26

2．共用设施维护管理 31

3．中央空调、分体空调维修服务方案 34

（1）维修和保养服务的目标 34

（2）紧急排除故障 34

（3）维护保养方案 35

（4）主要维护清洗步骤和方法 39

（5）应急处理预案 50

（6）节能措施 56

（7）技术组织措施 57

（8）质量保证措施 58

4．给排水系统的维修养护方案 59

5．电梯的定期维护及检修方案 66

6．消防设施、设备的定期维护方案 71

（四） 83

（五）工作流程 83

1．正常工作流程 84

2．正常工作流程细则 84

3．紧急维修工作流程 85

4．紧急维修工作流程细则 86

（六）具体管理措施 87

1．检修准备 87

2．人员管理措施 87

3．检修作业安全措施 87

4．用火安全措施 89

维修运行管理制度

公共部位、公共设施修缮养护管理制度

【大厅、堂】

1、对大厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护：每周一次

2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；

3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。

5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每日一次

【室内外门锁】

开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺： 及时修理

【楼道】

1.对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

2.对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎。每月一次

3.对楼道、扶梯进行巡查。每月一次

（1）扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

（2）楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

（3）楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

（4）楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

4对楼面进行巡查：每季一次

（1）内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖；

（2）应保持与原墙面色差、材质一致；

（3）各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【卫生间】

1.洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。 每周检修一次

2.地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。每月检修一次

3.各扇门启闭灵活。每周检修一次

4.照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。 每周检修一次

【雨污水总管、屋面、外墙】

1.对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。每季一次

2.对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次

3.屋面、外墙

（1）对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次

（2）对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次

（3）对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。