地产行业市场前景及投资研究报告：收租资产，保租房，保障房.pdf

证券研究报告

保租房特点、格局及展望——

收租资产系列报告之保租房即保障房系列报告之三

024年05月10日

核心摘要

保租房潜在需求旺盛，短期供需仍将偏紧。从供给端来看，“十四五”全国计划筹建保租房近900万套（间），预计可解

决2600多万人住房问题，2021-2023年已完成计划的64%；但从需求端来看，根据七普测算城市租非廉租房人口达1.2亿人，

按青年人占比29%估算，对应约3461万人，叠加新市民租房需求，远大于保租房供应。同时若按三亿新市民、21.8%租非廉

租房比例估算对应超6500万人，亦远大于供应，预计短期保租房供需仍将维持偏紧格局。

低租金及低地价保障出租率和回报率，稳定性优于其它收租资产。由于各地普遍要求保租房租金低于市场租金、叠加更多

长租公寓纳保提升管理品质，保租房出租率维持高位，2023年主要上市保租房REITs底层资产出租率普遍超90%。同时多数

保租房获地成本较低，如上海2021-2023年租赁用地地价仅为宅地1/3，测算租赁用地出租项目IRR远高于商品住宅类。从上

市保障房REITS来看，2023年普遍现金流分派率高于4%，远高于核心城市不到2%的租金回报率。

金融支持政策持续加码，REITs打通“投融管退”全链条。2023年央行推出千亿“租赁住房贷款支持计划”，用于支持市

场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，2024年央行及国家金融监督管理总局进一步出台金融支持住房租赁市场发展

的17项意见。2022年5月19日，保障性租赁住房纳入REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs总市值的

8.2%。凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，5家保障房REITs上市以来平均涨幅为12.3%，远好于其它REITs。

投资建议：随着“14号文”出台，未来“市场+保障”住房供应体系逐步确立，作为保障房体系重要组成部分，保租房迎

来快速发展。得益于潜在庞大的需求群体，预计短期保租房供需仍将偏紧。我们认为保租房凭借其较低租金、获地成本，

出租率及回报率有望持续维持高位，建议关注上市保障房REITs的投资机会。

风险提示：1）房价大幅下行带来租金大幅下降的风险；2）保租房超预期供应，带来行业出租率大幅下降风险；3）保租

房支持政策落地不及预期风险。

1

前言

本篇报告是我们收租资产系列报告的第五篇，也是保障性住房系列报告的第三篇，在此前的系列报告中，我们梳理及剖析

了产业园、物流地产、购物中心等收租资产的模式特征，同时回顾了国内保障房制度的发展历程、总结了厦门配售型保障

房主要经验。本篇报告我们重点聚焦保障性租赁住房，着重分析保租房的推出背景、供需格局和主要特点。整体来看，保

租房凭借较低租金及获地成本，回报率及出租率均维持较高水平，相关上市保租房REITs走势亦明显优于行业。

1994年以来不同阶段主要保障性住房类型

1994-19981998-20072007-20102010-20142014-20232023-

经适房经适房经适房经适房公租房配租型

廉租房廉租房廉租房共有产权房配售型

两限房两限房保障性租赁

住房

公租房配售型

配租型

数据：政府官网，平安证券研究所2

第一部分保障性租