居民消费回暖的结构性特征.docxVIP

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一、房地产周期中存在明显的结构性差异 4

二、房价走势与整体消费变化的关系并不紧密 5

三、今年内需会有哪些可期待的亮点？ 10

图表目录

图1：房地产五轮周期表现变化趋势 4

图2：房地产投资、销售、竣工及房价走势 4

图3：不同等级城市的房价指数 5

图4：不同等级城市的房价涨跌幅 5

图5：新建住宅价格同比与社零消费同比 6

图6：北京房价收入比与社零同比 6

图7：上海房价收入比与社零同比 6

图8：深圳房价收入比与社零同比 7

图9：广州房价收入比与社零同比 7

图10：南京房价收入比与社零同比 7

图11：杭州房价收入比与社零同比 7

图12：重庆房价收入比与社零同比 7

图13：成都房价收入比与社零同比 7

图14：长沙房价收入比与社零同比 7

图15：青岛房价收入比与社零同比 7

图16：南昌房价收入比与社零同比 8

图17：济南房价收入比与社零同比 8

图18：房屋平均销售价格与居民最终消费支出 8

图19：未来房价预期上涨占比与更多消费占比 9

图20：家用电器和音箱器材类商品零售 9

图21：家具类商品零售 9

图22：建筑及装潢材料类商品零售 9

图23：居民可支配收入和居民消费支出、社零增速（%） 10

图24：农村和城镇居民可支配收入变化趋势 10

图25：我国居民人均可支配收入中位数变化趋势 11

图26：城镇调查失业率与居民消费支出同比 11

图27：我国居民人均消费支出中各分项占比变化（%） 12

图28：中国CPI衣着分项同比 12

图29：饮料类商品零售 13

图30：烟酒类商品零售 13

图31：文化办公类商品零售 13

图32：体育、娱乐用品类商品零售 13

图33：汽车类商品零售 13

图34：家用电器和音箱器材类商品零售 13

图35：近几年36城景点门票价格表现 14

图36：与2019年相比的主要旅游数据变化 14

图37：人均消费支出中的商品和服务同比 14

一、房地产周期中存在明显的结构性差异

我国房价走势本身存在较强的周期性。从2000年前后至今，房价走势已经历五

轮周期（1998至2006年，2006至2009年，2009至2012年，2012至2015

年，2015年至今）。

图1：房地产五轮周期表现变化趋势

国房景气指数

115

110

105

100

95

90

2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021

资料来源：、

图2：房地产投资、销售、竣工及房价走势

房地产销售面积:商品房:累计同比

房地产竣工面积:累计同比

% 房地产开发投资:累计同比 %

150

100

50

0

70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比（右轴） 15

10

5

0

-5

-50

2006-01 2008-08 2011-03 2013-10 2016-05 2018-12 2021-07

资料来源：、

-10

由于地域间经济发展水平、人口流动、政策环境等因素的差异，房地产周期在不同等级城市中存在明显的结构性差异。

2005-2015年，房价指数的年度同比涨跌幅呈现出明显的等级差异性，其中超一线城市的房价增长领先，其次是一线城市，二线城市和三线城市则相对滞后。

2015-2018年，房价指数的年度同比涨跌幅排序与前一时间段相似，超一线城

市继续领先。然而，到了2017年下半年至2018年的市场底部时，三线城市的房价表现出较强的韧性，超过了新一线城市和二线城市，而超一线城市的抗跌

性相对较弱。

2018-2020年，这一时间的上行阶段，三线城市的房价增长领先，其后是二线城市和新一线城市，超一线城市的涨幅最小。在疫情期间，三线城市的跌幅最为显著，而超一线城市则显示出最小的跌幅。

2020年至今，超一线城市在上行阶段的房价增长再次领先，而在下行阶段，

2023年之前，超一线城市的跌幅较小。2023年以来，一二三线房价有企稳态势，超一线城市仍在下行通道。

图3：不同等级城市的房价指数

超一线 一线 二线 三线

140

135

130

125

120

115

110

105

100

95

90

2005-072007-112010-032012-072014-112017-032019-072021-11

资料来源：、

图4：不同等级城市的房价涨跌幅

超一线 一线 二线 三线

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

2006-072008-102011-012013-042015-072017-