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2024.5.15市场逻辑精选

逻辑红宝书2024-05-15

一、市场热点

地产：政府收储存量房分析

驱动：杭州市临安区住房和城乡建设局2024年5月14日发布公告，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住

房，此举意味在去库存或消化存量房产方面，国家队正式出手。

收储存量房：由政府通过城投收购存量住房，理论上可以降低库存水平，缓解房地产下行压力，并可以更改用途为

保障性住房，实现三大工程的部分目标。经机构测算，政策通过收储压缩住房去化周期至平稳状态，大约需要约7万

亿资金（在空置二手房中仅25%为有效供给的乐观假设下）。

新房市场库存：据易居研究院数据，2024年3月全国百城新建商品住宅库存规模约49916万平方米，环比下降0.1%，

同比下降1.9%。

先行做法：郑州城投打折整栋收购房企已经做了一年多，自有资金20%，银行贷款80%，目标是3年10万套，目前已收

购3万套，每套大概30W，政府贴息2%，租金收益率接近2%，因此可以跑通。

主要矛盾：自从4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，当前核心矛盾是估值偏贵、预期偏

弱、库存偏高，二手房成为了房屋交易市场的主要增量供给，十个城市已经从2021年的低点快速提升了20个百分点，

今年1-4月已经有超过一半的房屋交易是二手房。

去化周期：根据自然资源部4月29日发布的要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市需要暂停新增商品住宅供应，

18（不含）-36个月之间的需要盘活多少、供应多少。由此18个月的去化周期大致是住房供需基本平衡的状态。

需要净压缩7.4个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存，约占广义住房库存（在空置二手房中仅有

25%为有效供给的乐观假设下）的29%。2024年一季度全国二手房均价约为9046元/平方米，大约需要约7万亿资

金。

影响：资金大概率只能通过继续举债获得，会提升政府或城投平台的资产负债率，今年中央财政赤字3.34万亿元，

地方财政赤字安排7200亿元，超长期特别国债1万亿元，地方政府新增专项债3.9万亿元，广义的财政赤字规模为8.96万

亿元。政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的78%，约等于PSL余额峰值（3.6万亿）的1.9倍，政府可能面

临着运营亏损的压力。因此目前没有看到中央政府要参与地产收储的迹象。

重点观察：后续观察政策优先收购央企存量库存还是民企，若低折扣并购，则举债规模可以大大缩减，存货

值还可以用更高估值记入财报，PB提高，催生新资产注入逻辑。

相关公司：

先行城市：浙江(滨江集团、荣安地产、广宇集团、卧龙地产)；河南(建业地产、万科、保利发展)；

物业(租赁增加受益)：荣盛发展、南国置业、特发服务、锦和商管、南都物业；

央国企：保利发展、招商蛇口、广宇发展、华润置地、光大嘉宝、中交地产、信达地产等；

民企地产：荣安地产、冠城大通、华夏幸褔、金地集团、新城控股等。

磷酸一铵：工业级价格上涨

驱动：据百川数据，工业级磷酸一铵5月15日报价5935元/吨，相比月初上涨8%。网络信息显示（未证实）截止5.10

周，行业库存3300吨，较年初31400吨，大幅下降，库存处于近三年历史低位。

工业级磷酸一铵：应用领域广泛，在新能源领域可用于磷酸铁锂前驱体原料，其他领域包括肥料、灭火剂、制药、

饲料添加剂等。

相关公司：

川发龙蟒：磷酸一铵产能148.5万吨/年，其中工业级30万吨/年，工业级磷酸一铵营收占比23.29%。

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新洋丰：磷酸一铵产能180万吨/年，其中工业级15万吨/年。

司尔特：磷酸一铵营收占比35.17%。

川恒股份：磷酸一铵营收占比21.57%。

注：我们对以上信息的准确性和完整性不作