地产点评系列：地产政策放开，宏微观视角如何展望？.docxVIP

目录

地产政策，来了 3

地产市场表现如何？ 7

地产债表现如何？ 11

风险提示 15

插图目录 16

表格目录 16

近期地产政策密集出台，针对供需两端均有相关表述，引发市场高度关注。从宏观角度出发，如何看待和评估其对债市影响；微观角度出发，地产债怎么看？

1地产政策，来了

2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点：一方面，聚焦提高居民加购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。

降低首付比例。将全国层面的首套、二套房贷最低首付比例分别从20%、30%分别降至15%、25%，调整后各地仍可据此因城施策。此前，除北上广深等

8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策，后续或有望进一步下调5%。

二是取消全国层面房贷利率政策下限。一线城市和部分热点城市仍可因城施策，自主决定当地房贷利率政策下限。在此之前，全国首套房贷利率政策下限为“LPR-20BP”，二套房为“LPR+20BP”。

下调各期限公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整至2.35%和2.85%，二套分别调整为不低于2.775%和3.325%。

综合来看，本轮央行政策对比2015-2018年“棚改”有所不同，彼时政策直接带动增量需求，而本轮政策更多是放松维稳政策，短期内或有助于需求下行斜率的放缓。

另一方面，则聚焦于保交房和去库存：

（1）2024/05/17全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议当中明确保交房、去库存，一是推动在建已售未交付项目建设交付，二是消化存量商品住房，三是盘活存量土地，并将消化存量房产与保障房供给相结合：“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”、“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

（2）2024/05/17国务院政策例行吹风会上，央行表示拟设立保障性住房再贷款3000亿元，有望带动银行贷款5000亿元。发放对象包括21家全国性银行，支持地方政府选定的地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，但该国企及所属集团不得涉及地方政府隐债，不得是地方政府融资平台。

由此来看，此项政策将一定程度缓解和改善房企流动性压力，且明确要求承接方需为非平台国企且不得涉及隐债，故而加大地方债务风险的可能性或较小。

日期 文件/会议 主要内容表1

日期 文件/会议 主要内容

2024/5/17

2024/5/17

2024/5/17

中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知

中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知

中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知

一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

2、要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用

2024/5/17 全国切实做好保交房工作

视频会议召开

2024/5/17 国务院政策例行吹风会

地，以帮助资金困难房企解困。

3、商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收