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地产政策对市场的影响

刻舟求剑，三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线

考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线。我们参考了Oust和Hrafnkelsson(2017)1对房地产泡沫破裂的定义，发现大型地产泡沫破灭后，地产成交价格往往会经历4年的下行时间和20?附近的幅度。如果考虑全国整体价格，国内房价仍有调整空间，但三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线以下。

图表1：历次地产泡沫后价格走势 图表2：国内整体地产价格后续仍有下跌空间

资料来源：Fred， 资料来源：Fred，

图表3：三、四线城市已经跌到海外危机后平均线

资料来源：，

1Oust,Are.Hrafnkelsson,K.,2017.Whatisahousingbubble?

租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环

租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环。目前，国内房地产市场可能已经进入了负向循环：房价趋势下行，居民预期房价会持续下行，因而挂牌量增加，购买意愿减弱，致使房价下行趋势难以终止。但如果回到住房的租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间，如果此时出台政策干预，甚至采取政府购买等措施，房价有可能开始企稳。

图表4：租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适

资料来源：NUMBEO，

目前国内地产库存并未进一步上升，但去化周期持续上行,核心原因在于需求的持续弱化。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。如果本次地产政策的实际执行力度较大，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。

图表5：国内地产库存并未增加，但去化难度逐步增大 图表6：价格负向循环下，国内低线城市去化趋于困难

资料来源：， 资料来源：，

地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强

历次地产政策后，盈利预期边际改善，市场行情逐步企稳。我们分别统计了6次国内力度较强的地产政策，并分析后续市场的走势：1）2014年9月，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》；2）2015年3月，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；3）2015年9月，《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》；4）2023年3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议；5）2022年11月，地产“三支箭”；6）2023年7月，政治局会议，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

图表7：历次重大地产政策梳理 图表8：历次重大地产政策出台后，市场流动性变化

资料来源：， 资料来源：，

历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强。其中，2021年后的3次地产政策刺激均导致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。

图表9：地产政策前后上证指数走势 图表10：地产政策前后房地产指数走势

资料来源：， 资料来源：，

图表11：地产政策后，市场风格变化

资料来源：NUMBEO，

行业层面，房地产行业短期上冲，消费行业持续性更强。地产政策后，市场基本面预期有望得以改善。在此情形下，市场往往朝着基本面改善的、收入改善的方向开展，而消费行业受收入改善影响最大，行情持续性更强。

图表12：地产政策后，各行业未来1月平均收益率 图表13：地产政策后，各行业未来3月平均收益率

资料来源：， 资料来源：，

市场：市场逐步企稳，风格偏向价值

上周，大盘价值、上证50涨幅居前，科创50、中证500涨幅相对落后，整体市场风格偏向大盘、价值。行业方面，上周房地产、建筑材料涨幅居前，家用电器、医药生物涨幅相对落后。年初至今，银行、家用电器涨幅居前，计算机、综合涨幅相对落后。年初至今，从市值看，上证50、中证100涨幅居前，国证2000、中证1000涨幅居后;从风格看，大盘价值、红利指数涨幅居前，科创50、万得双创指涨幅居后。

宽基及行业表现

图表14：主要宽基指数涨跌幅情况 图表15：主要风格指数涨跌幅情况

8.5%7.2%

8.5%

7.2%

7.5%

5.6%

5.0%

4.1%

0.6%

1.2%

0.3%0.3%

0.1%0.1%0.0%

0.0%0.0%

-0.8%

-0.2%

-0.2%-0.4%-0.8%

-5.5%

-8.6%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

0.0%

-2.0%

-4.0%

-6.0%

-8.0%

-10.0%

上证50沪深