“江苏模式”存量房“以旧换新”：城投板块的新机遇？.docxVIP

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TOC\o1-3\h\z\u存量房产“以旧换新”政策复盘 4

政策背景：当前商品房库存处于历史高位，去库存形势迫切 4

政策加码：国资平台下场，践行存量房去库存 5

聚焦：“江苏模式”如何盘活存量 7

案例分析“江苏模式”政策执行主体 12

部分参与城投主体基本介绍 12

江苏：太仓市城市发展集团有限公司 12

江苏：太仓市城市建设投资集团有限公司 13

江苏：启东城投集团有限公司 13

河南：郑州城市发展集团有限公司 14

江苏：南京安居建设集团有限责任公司 15

部分参与城投主体共性分析 16

“江苏模式”政策的影响及利好 18

“江苏模式”助力保障房构建 18

“江苏模式”助力存量商品房去库存 19

“江苏模式”助力城投平台二级市场表现改善 19

3.4.小结 21

风险提示 21

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东吴证券研究所图表目录

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图1：2014年3月至2024年3月国内商品房库存量及增速（单位：亿平方米；%） 4

图2：2014年1月5日至2024年5月5日国内商品房库销比（单位：%） 5

图3：“江苏模式”存量房“以旧换新”参与主体及运作模式 8

图4：2023年太仓城发主营构成（单位：亿元） 12

图5：2023年太仓城建主营构成（单位：亿元） 13

图6：2023年启东城投主营构成（单位：亿元） 14

图7：2023年郑州城发主营构成（单位：亿元） 15

图8：2023年南京安居主营构成（单位：亿元） 16

图9：2023年参与“以旧换新”政策的城投主体的未使用信贷额（单位：亿元） 18

图10：太仓城发、启东城投和南京安居的到期收益率走势（单位：BP） 20

图11：太仓市城投债成交量（单位：笔） 20

图12：2022年至今江苏省太仓市城投债信用利差走势（单位：BP） 20

图13：2022年至今江苏省启东市城投债信用利差走势（单位：BP） 20

图14：2022年至今江苏省南京市城投债信用利差走势（单位：BP） 21

表1：政府助力“以旧换新”的三种模式 7

表2：部分省市城投主体收购型“以旧换新”模式具体政策一览 9

表3：部分省市城投主体收购型“以旧换新”模式具体政策一览（续） 10

表4：部分城投公司2023年财务状况（单位：亿元；万元；%） 17

表5：部分城投公司2023年流动性情况（单位：亿元） 17

表6：保障性租赁住房需求与供给测算 18

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存量房产“以旧换新”政策复盘

政策背景：当前商品房库存处于历史高位，去库存形势迫切

截至2024年3月31日，全国商品房库存量达7.48亿平方米，同比增长15.54%，

创下历史新高，其中住宅库存量3.95亿平方米，接近2015年库存量水平，同比增长23.90%。而当下商品房库销比同样攀升至历史相对高位水平，提示国内房产的库存压力较高，亟待更多政策去支持存量房产的去化。

高库存量的背后反映的是居民整体置业动力不足。自2018年以来，政府为了遏制房价过快上涨和防范房地产市场风险，逐步出台“三道红线”等一系列针对房地产行业的宏观管控措施。这些措施虽然有效抑制了房地产市场的过热，但是传递出的政策信号影响了居民和投资者对房地产市场的信心，也间接导致了市场供应端的负面反应。具体而言，部分房企受制于融资条件收紧，为快速回笼资金选择频频降价促销，引起房价的大幅波动和市场“买涨不买跌”的观望情绪，从而进一步抑制了居民和投资者的短期购房需求，致使我国地产市场表现出供给端虽然放缓，但是需求端却始终处于低迷状态，故而商品房的库存水平持续居高不下。

图1：2014年3月至2024年3月国内商品房库存量及增速（单位：亿平方米；%）

8

7

6

5

4

3

2

1

0

住宅库存量 非住宅库存量 住宅库存量同比增速

40

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20

10

0

-10

-20

-30

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数据来源：，

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东吴证券研究所图2：2014年1月5日至2024年5月5日国内商品房库销比（单位：%）

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250

200

150

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50

0

中国:十大城市:商品房存销比(面积)

数据来源：，

政策加码：国资平台下场，践行存量房去库存

2023年以来，针对存量房产去库存，一方面，各地方政府采用中介优先推介模式

（又称“帮卖模式”）助推存量房“以旧换新”。该模式是指地方政府借助房