何道成—房地产税收政策讲解（稽查局正稿）.pptVIP

计税本钱核算的一般程序分为5步:〔一〕对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税本钱核算的一般程序〔二〕对当期应计入开发产品本钱中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱。计税本钱核算的一般程序〔三〕对当期已完工本钱对象的计税本钱进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程本钱。可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷总可售面积。计税本钱核算的一般程序第10项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。八、开发产品本钱、费用的扣除八、开发产品本钱、费用的扣除第11项：利息○为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：◎属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象。◎属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。八、开发产品本钱、费用的扣除○向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除八、开发产品本钱、费用的扣除○自有资金借给全资企业〔包括分支机构〕和其他关联企业的借入资金金额超过其注册资本50％的，超过局部的利息支出，不得在税前扣除；未超过局部的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。八、开发产品本钱、费用的扣除第12项：土地闲置费因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。八、开发产品本钱、费用的扣除第13项：本钱对象报废和毁损损失本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。八、开发产品本钱、费用的扣除第14项：折旧费用发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。〔一〕税前扣除的管理开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除工程逐笔逐项进行核实。未按规定报批或备案以及手续、资料不全的〔包括不提供税务鉴定报告〕，要及时补办有关手续、资料，否那么不得在税前扣除。九、关于征收管理问题九、关于征收管理问题〔二〕核定征收开发企业出现以下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步标准。同时按?中华人民共和国税收征收管理法?等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。九、关于征收管理问题○依照法律、行政法规规定不设账簿○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿○擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料○虽设置账簿，但账目混乱或本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售〔包括代理销售〕开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠〔涵盖所有新办企业〕。十、关于适用减免税政策问题〔一〕新文件适用范围各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施方法，并报国家税务总局备案。十一、新文件适用范围和执行时间〔二〕新文件执行时间自2006年1月1日起执行，?国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知?〔国税发［2003］83号〕同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。十一、新文件适用范围和执行时间第二局部

房地产开发企业计税本钱讲解开发产品计税本钱概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项消耗。开发企业的各项消耗按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品本钱开发产品会计本钱与计税本钱已销开发产品与未销开发产品计税本钱