房地产开发行业2023财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距.pdf

证券研究报告|行业专题研究

2024年06月04日

房地产开发

2023财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距

2023年开发房企盈利能力弱化，行业整体出现亏损。在销售低迷、房增持（维持）

企融资环境收缩的2023年，行业整体利润表现继续承压，近年来首次出

现板块级别亏损。2023年，174家开发房企整体实现营收5.87万亿元行业走势

（人民币，同比+1.3%，下同）；实现利润总额2269.9亿元（-

32.8%）；实现净利润-101.3亿元（-112.0%）；实现归母净利润-587.0

亿元（-3413.7%）。利润率方面，2023年开发房企整体毛利率为房地产开发沪深300

32%

16.8%，同比下降2.35pct；归母净利润率为-1.0%，同比下降1.03pct。16%

头部与非头部、国央企与民企之间业绩不断分化，头部国央企营收业绩0%

-16%

相对稳定、计提相对充分、盈利能力领先，未来业绩有望持续领先。我

-32%

们选取了头部15家房企进行重点分析，包括10家样本国央企以及5家

-48%

样本民企。2023年样本国央企营收同比+7.5%，民企同比-9.9%。在2023-062023-092024-012024-06

销售总量见顶后，房企整体结转收入将承压，国央企凭借稳健的销售，

近年来营收表现相对稳健。我们认为未来国央企营收增速也会逐步承

压，但仍将显著优于民企营收增速表现。2023年样本国央企与民企毛作者

利率均为16.3%，近年下滑明显。前几年土拍火热时期的高价地进入结

算周期，导致房企的毛利率空间压缩到了极致。低毛利项目占比的差异

导致了房企之间的差异。对于还在持续拿地更新土储，且土地储备聚焦

核心城市的房企，受到住房价格下跌影响相对小，这些房企仍保有毛利

率绝对值优势，未来也有望率先实现毛利率企稳修复。继续大规模计提

资产减值，头部房企历史包袱逐步出清。存货跌价为资产减值主因，样

本国央企计提资产减值规模为283.9亿元，占净利润比例升至22.2%。相关研究

样本民企计提资产减值规模为190.6亿元，占利润比例升至73.7%。1、《房地产开发：5月百强房企月度销售报告：新政

2023年房企普遍提升减值规模，是拖累全年利润表现一个很重要的因带动下市场情绪改善，百强销售环比微增》2024-06-

02

素。房企归母净利润继续下滑，样本国央企、民企同比分别-16.8%、-2、《房地产开发：2024W22：本周新房成交同比-

52.0%；归母净利润率分别为4.9%、3.3%，均较上年进一步下滑，样23.7%降幅收窄，各地全面跟进“517”新政》2024-

06-02

本民企降幅更为明显。销售见顶回落影响结转收入规模、住房价格疲软3、《房地产开发：2024W21：本周新房成交同比-

影响利润率水平，叠加多数房企大规模计提减值，导致2023年房企利润35.0%，自然资源部拟修订《土地储备管理办法