2024年地产、建材、建筑行业专题分析：政策春风频吹_重视地产链困境反转机遇.docx

2024年地产、建材、建筑行业专题分析：政策春风频吹_重视地产链困境反转机遇

1.地产：政策强化，重视困境反转机遇

1.1.政策方向：需求侧突破边界，供给侧政府入局

2024年，以来地产政策延续过去两年的宽松基调。需求端，在行业基本面拐点仍不清晰的背景下，继续围绕①原有约束性政策的优化与突破；②存量挖掘（城改）等方式刺激需求释放，以平滑周期。较过突破点在于“因地制宜”给予了地方更大的自主权。供给侧，①加大房企融资支持力度，主要通过增量信贷等方式协助其做好项目建设；②政府介入盘活存量资产、消化冗余供给等方式。突破点在于对更广范围主体融资需求的满足和行政介入对供需关系的平衡。

1.1.1.政策受益逻辑一：约束性政策全面突破，利好需求尽早稳定

2024年，城市层面的需求侧政策围绕三个关键词：约束性政策放松、存量收购（以旧换新）、城中村改造。政策目标或旨在刺激合理需求释放、优化供给、挖掘存量，以应对行业所面临的震荡与变局。“限购”是“四限”政策中对需求刺激力度较直接的调控手段。截至5月9日，全国共计50余个城市对限购政策松绑，其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购；一线城市如北京放宽五环外限购；上海放宽单身限购；深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限、多孩家庭可再购1套房；广州放开120平方米以上住房限购等。近期，北京、深圳再次进行限购优化则印证了政策或将持续且仍具空间，同时多数强二线城市限购的全面取消，也意味着限购政策工具一定程度或已接近调控边界。

限贷放松力度突破历史。5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。其中提到，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。自23年以来已有超60城宣布阶段性取消首套商贷利率下限，全国性层面房贷利率下限的打开给予了更多城市的降成本空间，而首套15%、二套25%的首付比例下限同样创下历史新低。整体来看，约束性政策调整的持续性和背后空间是源于目前基本面仍下行，政策“稳地产”诉求仍未实现，本次调整后对基本面企稳进程也有望加速。我们认为，诸如如一线限购区域继续向内收缩、调整下限后各地首付下调、取消下限后各地房贷利率下调，新房限价、土拍限价等路径均可能在未来推出。

1.1.2.政策受益逻辑二：政府“收储”模式开启，化债+去库存并行

4月30日，中共中央政治局召开会议，针对房地产领域，政策强调：1）保交楼：“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”2）消化存量优化增量：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。“消化存量、优化增量”表述为首次出现，同时未提及“三大工程”，传达短期工作重点向“去库存”和“稳需求”倾斜意向。其中，“消化存量”打开市场对房企信用风险缓解的想象空间。

如何“消化存量”？

方式一：政府收储——去新房库存

关键词1：库存多、以需定购、合理价格

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

关键词2：银行贷款、地方国企、已建成未售

5月17日，国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。住房和城乡建设部副部长董建国表示，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。近期，已有杭州临安区收储新政为例，商品房收购的实施主体为地方政府，被收购房源为整栋房屋，房源为现房或一年内可交付期房。我们预计，类似杭州临安的模式，各地有望迎来新一轮政府收储热潮，高库存城市供需关系将迎来优化，有望推