如何确定产品和容积率市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptxVIP

1怎样确定产品及容积率第1页

2谁动了我面积——对容积率误解源自于粗框式开发运作模式在传统思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不停要求提升容积率；不停偷面积；不停公关；你要是降低了他容积率，他感觉就是让他少盈利；维容积率第一标准，认为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我面积——开发商挥之不去心理底限实际上应该怎么了解容积率？第2页

3先看几个现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理现象一：我叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从1.6到2.2时候，产品类型发生了改变，客户层面发生了改变，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接收小高层和高层占据了项目标大多数？开发商想做、市场认可度高叠加别墅没有了？增加出来面积所销售金额反而没有增加出来成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多一体四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4时候，做出了不想要产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接收一梯四户产品，开发商想要一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为何没有做出想要产品？第3页

4看几个现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理现象三：干嘛做这么高容积率，我想要高品质市场非常成熟一线城市，一块规模不大、一次开发完成地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？他人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为何，后期已经没有土地了？高点容积率、适中品质、适中价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）某中等次花园洋房小区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：为何三房两厅不给我做120-125，都超出140？销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没他人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？第4页

5容积率问题——开发决议过程中最关键问题之一，他反应问题不但仅是数字那样简单容积率决定了什么？决定不一样产品类型之间配比；决定了不一样产品形态；决定了不一样面积区间；决定了不一样产品户型使用功效；决定了项目标售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及怎样盈利问题。因为容积率对应不一样产品，决定了项目不一样客户层面，进而决定了不一样竞争格局第5页

6我们需要了解容积率那些问题？当容积率改变时，对应产品形态类型怎样改变？容积率改变时，对应产品规划和布局形式怎样？怎样从开发利润实现角度去确定容积率？在不一样城市、不一样规划、不一样客户背景下容积率应该怎样决议?对比项目多了也便发觉很多容积率确定规律，全部这些规律都将确保我们项目在开发过程中能够找到一个风险和利润最正确点，能找到产品开发对应利润实现关系。第6页

7先来看几个不一样情况下容积率关系，应该怎样确定容积率问题容积率确实定不能简单以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间关系以下：不过分追求容积率附加品质提升与售价提升关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目标都是为了在能够筹备资源条件下，可实现市场环境下，确保利润最大化实现。4312第7页

8案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，快速盈利第8页

9案例二：中心红树湾——满足3.18情况下，怎样更多盈利，改变产品功效组合第9页

10案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼第10页

11总规划平面图第11页

12杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3第12页

13容积率确实定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率追求目标；企业本身资源情况和资金情况是限定条件；企业战略导向和项目品牌原因是兼顾原因。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评定上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下组合方案依据战略、定位第13页

14一个容积率确定案例

——湛江地王项目第14页

15深圳高层物业类型容积率指标可实现度与产品品质对应关系产品品质容积率范围可能建筑组合深圳经典案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.6—3.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.2—3.8一梯多户联体+少许板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时实现度；以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定指导标准：较高品质