碧桂园集团太仓璜泾项目资金策划会.ppt

专项策划—第1年现金流分析备注：1、第一个月为2016年9月，预计2017年4月开盘；2、现金流回正时间：7个月；3、单位：万元璜泾项目资金峰值为20000万，保守预估2017年4月开盘，项目成立后第11个月可经营性现金流回正。经营性现金流风险：1、回款风险，需注意限购限贷政策下提前对客户“查房”“查贷”“查征信”，合理选择付款方式，慎用公积金，确保回款流畅性；2、支出控制风险，开盘筹备期较长，确保成本费用按照资金峰值控制。专项策划—项目周期现金流单位：万元专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入8.378.950.58洋房货值增加1.29亿，商铺减少0.81亿，车位增加0.1亿；其中第一年楼款收入6.135.26-0.87实际摘牌比投资定案版延迟2个月，开盘时间延迟2个多月；项目总支出7.527.610.09其中总收入增加0.58亿，对应税费增加0.18亿；融资贷入-表外000融资贷入-表内2.11.4-0.7目前贷款金额覆盖资金峰值70%资金回正时间2017-1-312017-4-306个月实际摘牌比投资定案版延迟2个月，开盘时间延迟2个多月；年化自有资金占用0.610.50-0.1土地款较投资定案减少，前期投资降低；成就共享金额0.130.240.1总利润增加0.49亿，年化减少0.1亿；同心共享年化自有资金回报139%233%94%总利润增加0.49亿，年化减少0.1亿；1、通过资金专项策划明确各项指标，制定相应措施，确保指标完成。2、风险提示：达成策划结果需各环节紧密配合，需做好融资跟进，销售铺排和回笼，全程严控成本费用支出，最大化减少自有资金占用。单位：亿元序号风险项风险金额（万元）可能影响因素风险预控方案1表内贷入14000拿证节奏滞后，外部信贷政策改变加速拿证节奏，提前准备资料，加速审批进度2监控资金解冻26852政府条件较为严苛，监控比例高提高政策敏感性，加速划出监管资金3销售回款8253商铺、综合楼、车位存在去化风险提前市场调研，制定合适推售方案（例如综合楼规划拆改推售、车位开盘即捆绑销售等）5合作方垫资6177合作协议尚未签订，我方需垫付土地款以及部分前期规费；（合作方占比48%）尽快签订合作协议，确保我方权益6风险金额总计55282资金策划风险防控资金策划总结：根据资金策划内容最终形成：开发贷14000万元监控资金解冻：按工程进度资金回正时间：2017-4-30计划2016年10月18日前报区域总裁签字确认，作为过程监控和动态管理的基准。项目全周期年化自有资金回报率：233%谢谢聆听！！********沪苏区域太仓港城项目资金策划汇报人：张华文2016年10月18日*一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容*项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划*项目区位简介目标地块位于璜泾镇南部新城核心位置，属于南部新城启动区，该片区拥有全镇最好的幼儿教育（幼教中心）、文化中心、景观及交通配套项目地块项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡59282.32容积率1.83建筑面积㎡1166074楼面地价元/㎡1112二核心经营指标1计划总收入万元895062计划总支出万元760833净利润万元13423三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元49912投资峰值万元150003年化自有资金回报率%2334成就共享金额万元1813陆璜公路新城路纬七路备注：成就共享总金额2385万，根据合作协议框架协议，碧桂园方可享76%即1813