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证券研究报告·宏观动态

一线地产的关键是有效需求

宏观经济

周君芝

核心观点zhoujunzhi@

SAC编号:S1440524020001

一线地产放松之后，股债市场表现各异。市场如何理解一线地产

政策？陈怡

chenyi@

中国地产从投资品走向消费品模式：

SAC编号:S1440524030001

（一）全国层面，房地产供需格局更趋均衡。

（二）高能级城市，年轻人口流入，地产潜在需求仍在。发布日期：2024年06月06日

既然潜在需求仍在，缘何近期一线地产库存偏高。

当下一线地产缺的不是潜在需求，而是有效需求。因为具备购买

力的潜在需求，才是有效需求。

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把握未来一线城市地产政策，我们需要充分关注人口流向以及代

际财富在能级城市之间的传递线索。

5月17日楼市重磅新政下，市场重新开始评估未来地产走势，一线城

市能否迎来地产趋势性转变，并一如既往，带动低能级城市活跃度回

升？这是当前资本市场最为关切的话题，也是充满分歧的争议话题。

一、市场对一线地产政策看法存在分歧

现阶段一线房地产库存超出历史大部分时期，这既是当前一线

地产面临的现实，也是近期一线地产需求不断放松的原因。

截至2024年5月底，一线城市新房可售套数分别为：广州（10.5

万套）、北京（8.7万套）、上海（6.9万套）、深圳（5.2万套）。

上海限购政策进一步放松之后，债市表现偏平，因为债市更相信

实现数据。单纯政策博弈，当下较难激发债市利率调整。

权益市场地产板块经历波动之后再度回归平静，表明权益市场目

前对一线地产政策效果仍抱观望。

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二、市场分歧的关键是如何判断一线地产有效需求

一线地产高库存，这一现象令市场感到困惑。毕竟一线城市享有年轻人口流入，一线地产似乎应该供不应求。

细拆住宅总量和人口数量，我们用套户比指标精准捕捉到，一线城市仍具备绝对需求（亦为潜在需求）。

我们用不同城市的套户比（城镇居民房屋总量除以城镇居民家庭户数）衡量不同地区房地产的绝对需求。

一线城市城镇居民住宅套户比均小于1，低于全国水平（1.03），三四线城市套户比接近2。其中一线城市住

宅套户比分别为：广州（0.74）、上海（0.67）、北京（0.63）、深圳（0.49）。

若家庭户对应潜在需求，住宅总量意味着存量住宅供给，一线城市套户比小于1，非常清晰说明一线城市并不

缺需求。严格来说，一线城市并未住宅过剩。

既然一线城市存量住房供应并未过剩，为何一次次限购政策淡化之后，一线地产销售仍不能显著放量，库存依

然走高？问题的关键或在于，当前一线城市不缺绝对需求，缺的是有效需求。

精准表达潜在需求和有效需求的区别，前者重“人”，后者重“钱”。即，只有真正具备购买力的潜在需求，

才是有效需求。

我们可以用多重指标反应当前一线地产高库存背后，症