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山东淄博商业物业市场调查汇报

广州凌峻房地产策划机构

前言

承蒙贵企业信任我企业，由我企业全方面负责通乾商场项目标全程策划。为使本项目能在猛烈竞争环境中脱颖而出，快速实现销售，前期市场调查显得尤为关键。为此，我企业对该项目所在张店区及其周围区域作了深入调查分析研究。

本调查汇报是经过本企业调查人员对淄博市商业物业及关键居住小区进行实地调查，并结合通乾商场实际情况而形成，是项目全程策划关键组成部分。

一、淄博市现实状况

淄博市在山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。

淄博是山东省关键工业城市，含有很好工业基础。关键工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是中国五大瓷全部之一。

（一）地理位置及交通情况

淄博是山东省关键交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。

（二）淄博城市布局

张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城镇交错，布局舒展，形成城市组群。

（三）国民经济情况

淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城镇一体化发展格局。现有工业企业16000多个，关键工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占相关键位置企业和产品。

关键年份中国生产总值组成（以中国生产总值为100）

年份

第一产业

第二产业

第三产业

1996年

10．9

61．6

27．5

1997年

10．0

60．7

29．3

1998年

9．9

60．0

30．1

1999年

9．1

58．0

32．9

8．2

57．4

34．4

7．2

58．8

34.0

第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地域关键经济起源之一，商业物业作为开展第三产业关键场所，肯定会受到更多关注。

从统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增加，地方工业效益继续稳步提升。多年来，淄博市确立了发展板块经济总体思绪，实施抓大放小，着力于培植关键企业集团，提升全市工业经济运行质量和效益。，全市中国生产总值达成702亿元，比上年增加11.5%；全市工业总产值达成1168亿元，比上年增加9.06%。

淄博外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大企业相继到淄博投资。，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。前后和美国伊利市、法国拉罗什市等28个中国外城市结为友好城市，和世界70多个国家和地域建立了经济技术合作和贸易关系。全市出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地域。获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设置办事机构企机关逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。

（四）区域宏观经济发展情况

1、国民经济连续发展

从1999年开始中国生产总值年均增加9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增加5%和8%，初步形成适应经济国际化要求开放格局；经济结构战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市格局和风貌，人民生活愈加宽裕。估计到，中国生产总值将比翻一番。

2、城市化进程加紧城市品位不停提升

部分项目前后开启，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市发展奠定了坚实基础。另外，伴随城市品位提升，决定了城市必需能够提供较高级次休闲、娱乐、购物等场所。而就淄博现在情况来看，现有娱乐购物消闲场所尚难满足全方位要求，发展较高级商业物业势在必行。

3、淄博城市第三产业加速发展

从上述分析可知，淄博市经济发展组成中第三产业，每十二个月均稳步发展，第三产业在整个国民经济中比重有不停扩大趋势，说明淄博市经济发展多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市人均消费能力逐年增高，大家对商业服务需求也趋之活跃。而商业物业作为开展第三产业关键场所，肯定成为很多发展商和投资者追逐对象。

4、消费品市场平稳运行

1-4月份，社会消费品零售总额居前三位依次为张店(18.81亿元)、淄川(14.73亿元)、博山（11.47亿元），全市消费品零售总额累计实现72.03亿元，同比增加12.4%，比上年同期增