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五洲商业广场

开盘阶段营销策划方案

前言

五洲商业广场开盘阶段营销策划方案，是根据五洲商业广场总体战略思想，结合项目关键概念和市场竞争态势而制订营销计划方案。本方案关键围绕营销目标，明确各个阶段事项及具体工作安排；使得整个推广活动有计划、步骤开展。

本方案意在为五洲商业广场全程营销推广提供一个科学合理操作思绪、指导营销推广工作顺利开展，实现发展商预期目标。

第一部分：开盘期营销策略关键思索

一、相关项目定位思索

项目定位：全天候时尚休闲购物公园

叙述：

全天候：五洲商业广场实现了沈阳首个公园式室内商业步行街，尤其适宜东北地域气候情况，严寒冬季也能够尽情地逛街、购物，再也不用担心风吹雨打、日晒雨淋，真正实现了全天候一站式时尚休闲购物。

时尚休闲购物公园：五洲商业广场设计有大量景观设施和大量娱乐休闲设施，全新业态组合，时尚体验消费模式，能够让消费者在发觉中体验逛街乐趣，这就是五洲商业广场出色所在。

“全天候时尚休闲购物公园”定位是项目标关键竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力关键支持点，对项目定位推广应该贯穿于整个营销阶段。

二、相关目标用户群细分思索

目标用户细分是项目不停发掘新市场机会有效手段，分析不一样消费者不一样需求程度，进而能够发觉更多市场机会和对策。

成熟大投资客：

她们是专业投资者，最为关注就是地块升值潜力和长久回报机会;她们通常含有一定社会地位和身份，需要特殊接待和洽谈服务。在项目开盘营销过程中，充足挖掘这类用户群是实现销售目标关键；

中小投资者：

轻易受大投资客和项目销售情况影响，因为手头资金有限，所以她们要考虑更多问题，如商铺总价和回报率。在早期，这一批投资者大多会处于观望情况，等候适宜自己价位和付款方法、促销机会等。

投资经营者：

她们需要一个经营理想平台。对于经营者最终目标是要促成销售获取利润，她们关键会考虑：区域消费能力、商业位置、交通、优异硬件设施及经营管理等几方面。

对用户进行有效分类，依据不一样用户关键需求，细分用户，才能有放矢，充足挖掘目标用户潜力和立即调整项目标营销策略。

另外，因为本项目标业态形式决定用户范围广，所以在销控方面，应针对多种不一样类型用户推出多种不一样类型商铺，但必需分区域整体做好销控，所售商铺不能过于分散，以免影响以后统一开业经营。

三、VIP用户营销策略思索

就五洲商业广场大致量销售面积而言，积累一定数额大用户，对拉动和影响其它中小投资者购置商铺和加紧销售速度全部有主动作用，所以有必需对大用户采取针对性营销策略。

1、用户分级

一次性购铺累计金额达1000万以上----超级大用户；

一次性购铺累计金额达200--1000万----大用户；

一次性购铺累计金额达200万以下----一般级用户；

2、VIP用户优先待遇

为了充足挖掘大用户投资潜力，提议五洲商业广场将有意向一次性购铺金额达200万元以上者，设为VIP用户并发放VIP贵宾卡。VIP用户将享受优先选铺权和价格优惠待遇；特殊大用户可安排企业总监级以上领导接待洽谈。

提议VIP用户额外折扣：依据购铺总金额不一样，给除任何公开折扣以外92—95折不等额外折扣，如：一次性购铺累计金额达1000万以上—92折；一次性购铺累计金额达200--1000万—依据购置总金额从93—95折不等。

四、相关泛销售方法思索

凭借本企业过往经验，“人脉传输”是一个行之有效销售推广形式。每个人全部有自己活动圈子，其中一部分好友或是用户有可能就有投资或经营商铺想法，经过好友介绍好友，并表现一定百分比薪酬，不仅能够加紧项目相关信息传输，还能够直接促进项目标销售速度，低成本高效率地实现销售目标。所以，本企业提议五洲商业广场招聘兼职人员来实施这一“泛销售”手法，招聘人员关键考虑沈阳在职住宅项目标售楼人员、从事保险业务人员等。

具体操作思绪：

1、关键媒体公布全版招聘广告，以项目标前景和直销人员收入，吸引业内人士；

2、直销人员由进行培训考评，并建立严格管理和考评制度，优胜劣汰；

3、进行人员贮备，吸纳其中优异者加入正式销售人员队伍；

4、直销人员数量依据需要调整；

5、直销业务分成奖励额度设置高于现场销售，如成交分成百分比为3‰以上，分成额上不封顶，以提升其主动性。

五、“先招商、后销售”策略思索

主力商户进驻，是提升项目投资信心有效手段。在项目标开发前期，关键是经过对主力商户和大型品牌店招商，蓄积用户，树立项目良好品牌形象，吸引更多投资用户，带动项目标销售。

招商先行，是开发商实力和信心表现，经过良好招商造势，表现开发商连续经营、做旺市场责任心，带动销售火热进行；由招商先行能够带来“未开先旺”、“永续经营”市场效应，能够刺激观望型投资客购置欲望，增强其投资信心。

六、推出永续经营工程，提倡理性投资

经过“沈阳万达”开业经营